Category

Domy

palec nahoru realitniho maklere

VÍTE, CO BY PRO VÁS MĚL UDĚLAT KAŽDÝ REALITNÍ MAKLÉŘ?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej
V tomto článku jsem se rozhodl Vám přiblížit, co obnáší práce profesionálního realitního makléře a co všechno by pro Vás měl udělat. Mám připravený osvědčený postup, který mi skvěle funguje. Nemovitosti připravuji k prodeji tak, aby se prodali za maximální možnou cenu a jako prodávající jste byli maximálně právně chráněni. Každý obchod je jiný a proto je důležité vše přizpůsobit na míru dané nemovitosti a Vašim představám. Sepsal jsem pro Vás 20 bodů, které považuji za důležité.

1) Úvodní schůzka

Můžeme se sejít v mé kanceláři, ve Vaší oblíbené kavárně nebo přímo na prodávané nemovitosti. Na základě Vašich představ a požadavků stanovíme reálnou tržní cenu a společně navrhneme postup prodeje.

2) Podpis dohody o nabízení nemovitosti

Součástí této dohody budu já, jako zastupující realitní makléř, dále nemovitost, která se prodává, její cena, provize a do kdy je dohoda platná. Největší přidanou hodnotu má dohoda v tom, že se zavazuji zařídit všechny povinné náležitosti, abyste byli maximálně chráněni.

3) Příprava nemovitosti

U nemovitostí po rekonstrukci často stačí poklidit a může se začít prezentovat. Nemovitosti, které jsou v původním stavu určeném k rekonstrukci, dělám tzv. Home Staging. Pokud je to jen trochu možné, vystěhuji starý nábytek, vymaluji, uklidím a nechám nemovitost vybavit vlastním nábytkem, který si pak zájemci mohou odkoupit. Nemovitost představíme v úplně jiném světle a oslovíme daleko více zájemců. Zajišťuji také veškeré potřebné dokumenty, které budeme k prodeji potřebovat, ať už na stavebním úřadě nebo u jiných institucí.

4) Vytvoření poutavé prezentace

Základem úspěšného prodeje je prezentace, která zaujme na první pohled. Dále je velmi důležité se odlišit od ostatních tuctových inzerátů, kterých je na realitních serverech velké množství. Na každé své zakázce tvořím video prohlídku,  která mi velmi pomáhá v oslovení několika tisíců zájemců na sociálních sítích. Nedílnou součástí je i virtuální prohlídka, kde si může zájemce projít nemovitost z pohodlí domova, změřit jednotlivé místnosti, výšku stropu, atd. Díky této službě jsem prodal nemovitost zájemci, který bydlel 200 kilometrů daleko, jen z fotografií si neuměl celý prostor představit a na prohlídku by se tak vůbec nedostavil! Samozřejmostí jsou profesionální fotografie a záběry dronu z okolí.

5) Zpracování nabídky

Pro každou video prohlídku se zpracuje scénář, hudba, titulky a stříhají se záběry. Virtuální prohlídka se také doplňuje o další údaje o nemovitosti. Zpracování záběrů je časově velmi náročné, ale výsledek stojí za to.

6) Export nabídky

Po společném odsouhlasení všech důležitých věcí exportuji nabídku na všechny nejvyhledávanější realitní servery. Inzerát se „topuje“, aby se stále držel na předních místech a byl zájemcům co nejvíce na očích.

7) Odeslání nabídky poptávajícím klientům z e-mailové databáze

Velmi důležitá část mé práce. Nabídku zasílám všem mým klientům, ať už těm, na které se nedostalo při minulých prodejích, tak klientům, kteří mě oslovili s pomocí najít ideální nemovitost. Často se stalo, že jsem našel kupce právě z této databáze.

8) Příprava na cílené marketingové kampaně

Mám připravený osvědčený postup, který skvěle funguje. Připravuji několik reklamních příspěvků, které osloví celou lokalitu. Facebook, Google, Seznam. To jsou 3 servery, na které se zaměřuji. Vše po důkladné analýze klíčových slov. Mám tak jistotu, že pokud někdo shání podobnou nemovitost, tak si ho najdeme.

9) Lokální prezentace v okolí

Po vzájemné dohodě mohu realizovat roznos letáků a inzerci v novinách. Na nemovitost umístím také reklamní banner s informací, že je nemovitost na prodej. Nepodceňuji žádnou část propagace, třeba si najdeme zájemce právě z řad náhodných kolemjdoucích.

10) Organizace prohlídek

Většinou mám od nemovitosti klíče a vždy informuji majitele o tom, kdy se v nemovitosti budu pohybovat. Prohlídky domlouvám po sobě, aby se zájemci viděli.

11) Podpis rezervační dohody

Máme kupce! Sepisujeme rezervační dohodu, zájemce skládá zálohu a během domluvené lhůty si řeší financování. Důležité je, že dohoda je závazná, takže Vás nikdo nebude zdržovat, pokud to nemyslí vážně.

12) Příprava smluvních podkladů naším právním oddělením

Na katastru nemovitostí vyzvednu všechny potřebné dokumenty, nabývací tituly, list vlastnictví a případně další podklady, které budou potřeba. Zadám požadavek na vypracování kupní smlouvy, která bude přímo šitá na míru Vaší nemovitosti a bude sepsána tak, abyste byli maximálně chráněni.

13) Zajištění advokátní úschovy

Zařídím také vypracování smlouvy o advokátní úschově u renomované advokátní kanceláře, kde spolupracuji s odborníky na realitní právo. Tuto část obchodu považuji za vůbec nejdůležitější.

14) Objednání průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)

Spolupracuji s několika společnostmi, které vypracování štítku řeší, aby byly splněny všechny zákonné náležitosti. Na majitele nemovitostí začínají chodit kontroly a po nesplnění jim hrozí pokuta až 100.000,- Kč. PENB se musí předat nejpozději k podpisu kupní smlouvy, ideálně však už při začátku inzerce.

15) Podpis smluv

Všechny smlouvy důkladně probereme a vysvětlíme. Samotný podpis smluv řeším přímo v advokátní kanceláři. Pan advokát ještě jednou vše vysvětlí, ověří podpisy a vy se seznámíte s osobou, která Vám bude uschovávat prostředky během přepisu na katastru nemovitostí.

16) Podání smluv na katastr nemovitostí

Po podpisu smluv čekáme na přijetí celé kupní ceny. O připsání bude všechny zúčastněné strany informovat advokát, součástí přílohy bude i výpis z účtu. Poté vezu kupní smlouvy na katastr, kde uhradím kolek za podání.

17) Konec lhůty – uvolnění peněz z advokátní úschovy

Po podání smluv nám běží zákonná lhůta 20 dní, kdy katastr nemůže nemovitost přepsat na nového majitele. Vše hlídám a po zapsání zajistím aktuální list vlastnictví, který předám advokátní kanceláři, a ta uvolňuje peníze na předem domluvený účet.

18) Předání nemovitosti

Po přepisu na katastru řešíme předání klíčů a veškerých náležitostí s tím spojených. Opíšeme stavy měřičů energií do předávacího protokolu.

19) Přepis energií

Často se jedná o nejhorší část celého obchodu, která stojí spoustu nervů. Ukončení smlouvy za Vás mohu zařídit na základě plné moci a vy budete mít vše bez starostí.

20) Odhlášení nemovitosti na Finančním úřadě

Závěrečný krok. Musíte dát na vědomí finančnímu úřadu, že jste prodali nemovitost, abyste už dále neplatili daň z nemovitosti. Po přepisu nemovitosti má kupující 3 měsíce na podání a úhradu daně z nabytí. Je důležité dodat, že za to jako prodávající nijak neručíte.

Pokud uvažujete nad prodejem nemovitosti nebo se chcete jen poradit, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Výše zmíněné body jsem sepsal velmi stručně. Po osobním setkání vše upravíme a nastavíme na míru Vaší nemovitosti, abyste byli maximálně spokojeni.

 

advokatni uschova financi kupni ceny

ÚSCHOVA FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI – JAKOU INSTITUCI ZVOLIT?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Úschova kupní ceny je při prodeji nemovitosti jednou z nejdůležitějších věcí a dává nám jistotu, že během realitního obchodu budou finance v bezpečí u neutrální strany, která je uvolní po splnění dohodnutých podmínek. Prodávající je chráněn před situací, kdy na katastru nemovitostí dojde ke změně vlastnického práva ve prospěch kupujícího, který mu poté odmítl zaplatit. Nejprve se tedy uloží do úschovy celá kupní cena, poté se podá návrh na vklad kupních smluv a teprve až po předložení nového listu vlastnictví se peníze z úschovy uvolní. Existuje několik možností úschovy, která z nich je ta nejlepší? Připravil jsem pro Vás krátký popis institucí, které tuto službu poskytují.

Advokátní úschova

Jedná se o nejčastější typ úschovy, která se v praxi využívá. Advokát splnil podmínky stanovené zákonem a je pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu. Zásadní význam má to, že se nejedná o osobní účet advokáta. Každý realitní obchod má svůj samostatný účet, takže na něm nejsou prostředky nikoho jiného. Z mého pohledu se jedná o nejtransparentnější, nejbezpečnější a cenově nejdostupnější možnost úschovy. Ceny si stanovují advokátní kanceláře a většinou je to dle dohody.

Notářská úschova

Notářská úschova je v mnoha věcech velmi podobná té advokátní. Úschovu poskytuje notář, který je členem Notářské komory České republiky. Odpovědnost za poskytnuté služby jsou jako u advokáta. Nevýhodou je vysoká odměna notáře, která se musí řídit vyhláškou ministerstva a nelze se domluvit jinak.

Z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1,2 %,

z přebývající částky až do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0,6 %,

z přebývající částky až do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,4 %,

z přebývající částky až do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,2 %.

 Bankovní úschova

Realizuje se pomocí jistotních a vázaných účtů. Některé banky tuto službu poskytují pouze v tom případě, když na danou nemovitost poskytují hypoteční úvěr. Výhodou je zázemí a důvěryhodnost jednotlivých bank. Na druhou stranu případné úpravy smlouvy jsou velmi komplikované a zdlouhavé. Jsou postaveny tak, aby vyhovovaly bankám, a někdy obsahují doslova nebezpečná ujednání, která klienta nechrání. V případě nutnosti spojit se s odpovědnou osobou je často velmi obtížný úkol. Cenu úschovy kupní ceny si určuje každá banka sama, záleží na výši částky.

Úschova u realitní kanceláře

Některé „realitky“ ještě úschovu ve své kanceláři nabízí. Nicméně tento zastaralý trend z trhu vymizí po prosazení nového realitního zákona, kde se tato forma úschovy zakazuje, pokud si o ni klient sám nepožádá. Tuto formu úschovy důrazně nedoporučuji. Realitní kanceláře nejsou žádným způsobem regulovány, nemusí být pojištěny pro případ vzniklé škody a prostředky mnohdy přijímají na svůj obchodní účet. Setkal jsem se také s tím, že na realitního makléře nebo realitní kancelář, která spravovala účet byla uvalena exekuce a klienti tak přišli o svoje peníze.

Ušetřete svoje nervy, peníze, věnujte svůj čas rodině a raději svěřte všechna úskalí prodeje prověřenému realitnímu makléři. Dlouhodobě řeším smlouvy s advokátní kanceláří, kde spolupracuji se specialisty na realitní právo. Rozhodně úschovu kupní ceny neberte na lehkou váhu. Je také velmi důležité, aby smlouva o úschově kupní ceny korespondovala se smlouvou kupní. Pokud budete mít nějaké dotazy, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

 

pocitac a mobil realitniho maklere

KARANTÉNA: JAK NA PRODEJ NEMOVITOSTI ZA SOUČASNÉ SITUACE?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

S ohledem na přibývající dotazy bych Vám chtěl přiblížit současnou situaci na trhu s nemovitostmi. Po oznámení karantény není pro občany ČR možné řešit prodej nemovitosti, provádět prohlídky a věci s tím spojené. Někdo ale nemovitost přesto prodat potřebuje. Jak na to? Je třeba si včas uvědomit, že zdraví je na prvním místě. Proto všechny potřebné náležitosti prodeje nyní řeším online. Situace je taková, jaká je, ale buďte v klidu, vše za Vás zařídím. Sepsal jsem nejčastější otázky klientů.

 

Je vůbec možné za současné situace prodat nemovitost?

Ano, ale s výraznými omezeními, které se musí respektovat. Realitní život se nezastavil, je však potřeba hledat cesty, jak neporušovat nařízení vlády a snižovat riziko šíření nákazy.

Jak bude probíhat naše první setkání?

Nemusíme se potkat osobně, jednání můžeme vést online. Celý proces přizpůsobíme vaším přáním a potřebám. Schůzky teď řeším po telefonu, příp. video hovorem pomocí mobilních aplikací nebo přes Skype.

Jak budete provádět prohlídky?

Osobní prohlídky jsou v současné chvíli zakázané. Úplně jiný rozměr tak dostává prezentace, kterou připravuji pro každý obchod. Ať už se jedná o video prohlídku, letecké záběry okolí z dronu a hlavně virtuální prohlídku. Kupující se projde po jednotlivých pokojích, nasaje atmosféru, obhlédne sousedství a jasně ukáže přednosti daného prostoru. A to vše online, bez osobní návštěvy, z pohodlí domova a bez rizika ani jedné ze zúčastněných stran.

Jak úspěšně dokončit celý obchod?

Zařídím vypracování kompletní smluvní dokumentace, včetně kupní smlouvy, návrhu na vklad, smlouvy o advokátní úschově, jednání s úřady atd. Finální verze si odsouhlasíme po e-mailu. Všechny úřady a advokátní kanceláře fungují s výrazným omezením, především online a po telefonu. Všechny zmíněné věci pro Vás zařídím.

Pokud si za současné situace nevíte rady s prodejem nemovitosti, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Celou věc můžeme řešit po telefonu nebo pomocí online nástrojů, abyste byli maximálně chráněni. Tímto způsobem jsem řešil už mnoho obchodů a proto mě neváhejte kontaktovat.

 

schuzka s realitnim maklerem

CO BY MĚLA OBSAHOVAT NÁJEMNÍ SMLOUVA?

By | Byty, Domy, Nemovitosti

Pronájem nemovitosti bývá často velký oříšek. Najít spolehlivého nájemníka, který bude platit včas, chovat se slušně a bude dbát na vybavení je v současné době umění. Proto je velmi důležité nepodcenit výběr nájemníka. Ptát se na běžné otázky, abyste si ho co nejvíce prověřili. Kde pracuje, jaký je důvod stěhování, kolik osob bude v bytě a jestli má exekuci, příp. insolvenci? Čím více se budete věnovat výběru nového nájemníka, tím spíše se vyhnete problémům v budoucnu.

Zásadní body, které v nájemní smlouvě nesmějí chybět

1) Prohlášení smluvních stran

Nájemní smlouva má dvě strany – pronajímatele a nájemce. Musí být uvedeno jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště a číslo občanského průkazu. Je důležité si také ověřit totožnost druhé strany.

2) Předmět nájmu

Předmět nájmu musí být důkladně popsaný. Při pronájmu rodinného domu musíte uvést i údaje z katastru nemovitostí. U bytu se uvádí umístění v bytovém domě, dispozice, výměra a podrobně popsané vybavení.

3) Doba trvání nájemního vztahu a jeho ukončení

Je důležité do smlouvy uvést jak dlouho bude nájem trvat, na dobu určitou nebo neurčitou? Musí být také určena výpovědní lhůta. Lhůta běžně začíná prvním dnem v následujícím měsíci, kdy byla písemná výpověď doručena druhé straně. Výpověď trvá tři měsíce. Smluvní strany se mohou dohodnout na kratší době. Po skončení nájemního vztahu je nutné sepsat předávací protokol.

4) Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu

Měsíční nájemné za užívání bytu doplňují také náklady za služby, které se odesílají na účet pronajímatele vždy do data stanovaného ve smlouvě. Službami se rozumí například studená voda, teplá voda, vytápění apod. Každý rok by se mělo předkládat také roční vyúčtování služeb. Součástí tohoto článku by měla být i inflační doložka.

5) Jistota

Pro nás známá jako vratná kauce, která slouží jako pojistka pro pronajímatele. Tyto prostředky je pronajímatel oprávněn použít na úhradu nezaplaceného nájemného nebo také na úhradu zničeného nábytku a dalšího příslušenství nemovitosti.

6) Práva a povinnosti smluvních stran

Možná jeden z nejdůležitějších bodů celé smlouvy. Tento článek jasně říká, co si v bytě můžete dovolit a co je naopak zakázáno. Dopředu se domluvíte na drobných úpravách bytu a případných kontrolách. Vyhnete se tak budoucím nesrovnalostem. Ve smlouvě si můžete diktovat svoje podmínky, ale nesmíte porušovat zákon a dobré mravy.

7) Předávací protokol

Je nedílnou součástí smlouvy, nejen při převzetí, ale i při předání bytu zpět pronajímateli. Sepisují se stavy měřičů energií, stav vybavení, příp. další poznámky, které si domluvíte.

Dalším důležitým upozorněním je to, že štítek energetické náročnosti budovy by se měl předávat nejen při prodeji, ale i při pronájmu nemovitosti.

Nevíte si rady? Chcete se poradit? Zavolejte mi a společně najdeme nejlepší řešení.

 

kalkulacka a pero realitniho maklere

KDY PLATÍME DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují však výjimky, kdy jste od této daně osvobozeni. Dávejte si pozor na záměnu daní. Mluvíme o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. V jakém případě jste tedy od této daně osvobozeni?

1) Nemovitost vlastníte déle než 5 let

Pozor, pro podnikatele platí, že po celou dobu trvání této lhůty nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

2) V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky

V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.

3) Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby

Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Dávejte si ale pozor na termíny. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.

4) Dědictví

Nabytí nemovitosti touto formou je vždy od této daně osvobozeno. Není podstatné, jestli se dědí v přímé nebo nepřímé linii.

5) Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví

Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.

Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek, musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do konce března následujícího roku po prodeji.

Příklad:

V roce 2019 jste koupili byt za 1,000,000,- Kč a o rok později jste se rozhodli pro výhodný prodej za částku 1,500.000,- Kč.

Pokud rozdíl z těchto částek nepoužijete na nákup nové nemovitosti, popř. rekonstrukci, tak musíte příjem zdanit.

Tím nám vznikl příjem ve výši 500.000,- Kč. Z této částky musíte uhradit daň ve výši 15%.

Základ pro výpočet daně si můžete snížit, např. uznatelnými náklady na rekonstrukci, opravu, poplatek realitní kanceláři a jakýkoli výdaj spojený se zhodnocením nemovitosti. Vše se ale musí řádně doložit. Rekonstrukce vlastními silami bohužel uznatelná není.

Každý případ je jiný, vždy se musí podrobně analyzovat a posoudit. Pokud si nevíte rady, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. 

 

pocitac realitniho maklere

KDY JE POTŘEBA PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Řešíte prodej nemovitosti? Drtivá většina majitelů, kteří prodávají nemovitost na vlastní pěst, zapomínají na zákonné povinnosti, které musí splnit. Jednou z nich je předložení průkazu energetické náročnosti budovy, velmi často uváděnou pod zkratkou PENB. Stupnice energetické náročnosti je od písmene A až po nejhorší G. Za nepředání dokumentů straně kupující hrozí prodávajícímu tučná pokuta od energetické inspekce, která může dosáhnout až 100.000,- Kč. Dokonce může až po dobu 5 let zneplatnit smlouvu. Průkaz nelze vyhotovit zpětně, musí být předán nejpozději ke dni podpisu kupní smlouvy. Pojďme se podívat, kdy je průkaz potřeba a jaké existují výjimky.

Kdy musí být PENB zpracován?

  • Při prodeji nemovitosti
  • Při pronájmu nemovitosti
  • Pro novou budovu
  • Po rekonstrukci nemovitosti, kdy se změní více než 25% celkové plochy obálky budovy

Výjimky, kdy PENB být nemusí:

  • Stavby pro rodinnou rekreaci (rekreační objekty, chaty, chalupy), kde je spotřeba energie nižší než 25% celkové spotřeby během celého roku
  • Budovy postavené před rokem 1947, kde neproběhla rozsáhlá rekonstrukce
  • Objekty, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m²
  • Budovy, které jsou vedené jako kulturní památka, popř. se nacházejí v památkové zóně
  • Průmyslové a výrobní provozy s omezenou spotřebou energie

Jak je to při prodeji bytu?

Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví se PENB předkládat nemusí, ale při prodeji bytu v osobním vlastnictví se dokládá PENB pro celou budovu. K dispozici je mají členové výboru SVJ.

Existují další výjimky a proměnné, které rozhodují. Nejlepší volbou je podrobná konzultace na každý případ zvlášť. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti, který splňuje všechny zákonné náležitosti je finančně náročný. Moji klienti však takové starosti nemají. Zařídím všechny dokumenty, které jsou pro vypracování potřeba, předám je specialistovi a uhradím platbu.

 

podpis kupni smlouvy

JAKÉ NÁLEŽITOSTI BY MĚLA OBSAHOVAT KUPNÍ SMLOUVA PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

Prodáváte nemovitost, máte svého zájemce a potřebuje připravit kupní smlouvu? Nevíte, jaké jsou základní náležitosti, které musí obsahovat, aby bez problému prošla katastrem nemovitostí? Sepsal jsem pro Vás stručný popis.

V první řadě rozhodně doporučuji nechat smlouvy vypracovat u právníka. Nespoléhejte na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva musí být šitá na míru danému listu vlastnictví a jejímu případnému omezení vlastnických práv.

Špatně napsaná smlouva pro Vás může znamenat několik ztracených týdnů a zbytečných poplatků. Katastr nemovitostí bývá nemilosrdný a smlouvy bez potřebných náležitostí zamítne a celé řízení může začít znovu.

V případě financování nemovitosti hypotečním úvěrem to může být velký problém, vzhledem k dodržení časových lhůt pro čerpání a dokončení obchodu. Díky tomu tak můžete ztratit zájemce na svoji nemovitost.

Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti:

  • Identifikace prodávajícího a kupujícího, údaje musí být aktuální
  • Identifikace prodávané nemovitosti, podle úředníků se v tomto bodě chybuje nejčastěji, ať už se jedná o chybně uvedené podíly, špatné názvy katastrálního území atd.
  • Kupní cena – jde o zásadní údaj. Musí být přesně specifikováno, jak budou prostředky hrazeny a v jakém časovém období. Doporučuji využít úschovy, ať už u notáře, advokáta nebo v bance
  • Předání nemovitosti – musí být uveden termín předání a případné sankce. Pokud se nemovitost nepředá v řádném stavu a domluveném čase
  • Projev vůle prodávající strany převést úplatně své vlastnické právo k předmětu prodeje
  • Prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena dluhy, břemeny a dalšími omezeními
  • Podání smluv na katastr nemovitostí – ve smlouvě musí být specifikováno kdo zařídí podání smluv. Doporučuji nechat uloženo u schovatele finančních prostředků, popř. u zprostředkovatele. Může se snadno stát, že kupující podá smlouvy na katastr dříve, než budou všechny finance v úschově. Nebudete tedy mít peníze, ani nemovitost.
  • Ověřené podpisy – smlouva, která bude podána na katastr nemovitostí musí být ověřena

Stručně řečeno, co je psáno, to je dáno. Ve smlouvě musí být sepsáno vše podstatné. Smlouva se také komplikuje předkupním právem, které se musí řešit.

U každého obchodu řeším smlouvy u advokáta, který je odborník na realitní právo a poskytne i úschovu finančních prostředků. Velmi důležitá je také právní konzultace během celého obchodu. Pokud jste našli kupujícího, tak vše další vyřídím za Vás (smluvní dokumentaci, podpisy, katastr atd.). Pokud potřebujete poradit, jsem Vám k dispozici.

 

Pocitac realitniho maklere

ČERNÉ STAVBY, HRANICE POZEMKŮ A JEJICH LEGALIZACE

By | Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Na každé druhé nově nabrané zakázce na prodej do své nabídky se setkávám s černou stavbou, špatným zakreslením domu, kde neodpovídá skutečný stav vedený na katastru nemovitostí a stavebním úřadě. V neposlední řadě jde o hranice pozemků, které po digitalizaci také neodpovídají. Velký problém nastává, když je na hranici pozemku stavba, která je částí na cizím pozemku. Pokud se soused nebude chtít domluvit, tak nastává velká komplikace a řešení v nedohlednu. Může se stát, že na takovém problému ztroskotá celý obchod. Doporučuji vše vyřešit před nabízením nemovitosti, zájemce může podobná nesrovnalost odradit.

Jak zjistit, že Vaše nemovitost, popř. hranice pozemků nesedí? Nejrychlejší možnost je na www.cuzk.cz, kde v náhledu do katastrální mapy + ortofoto zjistíte přesné zakreslení a zda vše je tak, jak má být. Další možností je návštěva přímo na katastrálním úřadě a následná konzultace.

Nyní Vám shrnu pár základních termínů.

Co je vlastně černá stavba?

Jedná se o nepovolenou stavbu, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem a není vedena v datech katastru nemovitostí. Případné řízení týkající se černé stavby spadá plně do kompetence příslušného stavebního úřadu v daném místě.

Je možno černou stavbu dodatečně povolit? Ano, musí se splnit zákonné podmínky, nesmí být v rozporu s územním plánem a předpisy. Katastrální úřady mají za úkol tyto stavby vyhledávat a dávat podnět na stavební úřad.

Jaká je cesta k legalizaci? V první řadě si tedy zjistíme, zda na příslušném stavebním úřadě není potřebná dokumentace. Pokud k objektu žádné podklady nejsou, tak je potřeba vyhotovit kompletní projektovou dokumentaci. Dále zažádat o povolení a oslovit geodeta, kvůli zaměření skutečného stavu a nechat vyhotovit geometrický plán, se kterým budou souhlasit i sousedé okolních nemovitostí a pozemků. Stavební úřad bude také požadovat pasport stavby, jehož součástí je půdorys a řez objektu, pohledy všech světových stran, technická zpráva, situace na podkladě katastrální mapy, příp. návrh na opravu chyby v katastrálním operátu a další podklady. Celou dokumentaci a změny musí stavební úřad odsouhlasit. Nejdůležitější krok je poté podat údaje na katastr nemovitostí.

Nezapsané mohou být pouze drobné stavby. Nejčastěji se jedná o stavbu, která má jedno nadzemní podlaží, pokud však její zastavěná plocha nepřestahuje 16 m², výšku 4,5 m² a plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.

Co naopak není drobnou stavbou? Např. garáž, dále také sklady hořlavin, nebezpečných odpadů, stavby pro civilní obranu, požární ochranu apod.

V případě legalizace hranic pozemků se musí znovu zaměřit stav, se kterým budou souhlasit všechny zúčastněné strany, které s pozemkem sousedí. Dokumenty se musí zpracovat a stavební úřad musí dát souhlas s dělením pozemků. Poté se znovu všechny dokumenty podávají na katastr nemovitostí.

Vše jsem shrnul velmi stručně, celý proces je velmi náročný. Pokud řešíte prodej nemovitosti a máte na pozemku černé stavby, tak je doporučuji řešit s předstihem, než vše zjistí např. bankovní odhadce strany kupující, že nemovitost není kvůli tomuto problému vhodná pro zástavu. Můžete tak lehce přijít o zájemce, protože celý proces zabere nějaký čas, zpravidla 3-6 měsíců. Umím tyto problémy řešit, rád Vám pomohu.

 

jednani s realitnim maklerem

JAKÁ JSOU RIZIKA PRODEJE NEMOVITOSTI BEZ REALITNÍHO MAKLÉŘE?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

Uvažujete nad prodejem nemovitosti a přemýšlíte, jestli prodej svěřit realitnímu makléři, nebo řešit prodej na vlastní pěst? Bez komplikací se úspěšně dokončí pouze 10% obchodů. Pojďme si projít společně celý obchod od A do Z a podíváme se na všechna rizika a úskalí, která na Vás mohou čekat.

Nechce se nám platit provizi, snad to zvládneme sami…..

Začínáme…. Chceme prodat rodinný dům po rekonstrukci, s pěkným pozemkem a v atraktivní lokalitě. Dům nafotíme, podáme si inzerát, kde napíšeme krátký popis nemovitosti, stanovíme cenu podle aktuálně nabízených nemovitostí a budeme netrpělivě čekat na první zájemce.

Nejčastěji se setkávám s 2 variantami.

Druhý den začne neustále zvonit telefon, ale budete zklamaní, protože to budou jen realitní makléři, velmi často začátečníci, kteří voláním na studené kontakty často začínají svojí praxi. Hovory už jsou otravné, zabírají Váš volný čas a vytoužený zájemce nikde. Kvůli špatnému stanovení ceny uplyne pár měsíců a stále se Vám nedaří prodej realizovat. Nemovitost je na inzertním serveru dlouhou dobu, pro kupce se stala nezajímavou a často se ptají, co je na té nemovitosti špatně? I přes následnou slevu se dům prodat nedaří a nakonec se prodá výrazně pod cenou. Určovat tržní hodnotu nemovitosti podle aktuálně nabízených nemovitostí může být velmi zkreslené, 70% nabídek je cenově nadhodnocených a prodává se už několik měsíců….

Druhá možnost je ta, že stanovíte cenu, která pro Vás bude přijatelná. Hned druhý den se Vám ozve zájemce a nemovitost prodáte! Velký úspěch! A nebo ne? Opravdu jste prodali za maximální možnou cenu? Nešlo z prodeje získat více peněz? Nebylo lepším řešením komunikovat se všemi zájemci a udělat tzv. „prohlídkový den“ a nemovitost dražit?

Nyní máte svého kupce a na řadu přichází řešení smluv. Většina samoprodejců řeší smlouvy tak, že je stáhne z internetu. Katastrální úřad jim je zamítne, protože jsou špatně. Smlouvy se musí řešit přímo na míru každé nemovitosti, podle listu vlastnictví a dalších dokumentů, jako jsou nabývací tituly, popř. další listiny omezující užívání.

Menší procento prodávajících si zařídí smlouvy od právníka, které pošlou kupujícímu a on má také svého právníka. Smlouvy několikrát připomínkuje a Vám se tak faktura u právníka značně prodraží. Důrazně doporučuji mít úschovu kupní ceny u instituce, která má oprávnění tuto službu poskytovat (advokát, notář, banka). Může se totiž lehce stát, že podáte návrh na vklad vlastnického práva a stále nebudete mít peníze u schovatele, proběhne zápis a nebudete vlastníkem nemovitosti a ani nebudete mít peníze.

K podpisu smlouvy je potřeba dodat další dokumentaci, jinak Vám hrozí pokuta až 100.000,-.  Ať už se jedná o dokumentaci k budově, nebo štítek energetické náročnosti budovy. Pokud smlouvy úspěšně projdou katastrem, je na řadě předání a následný převod energií, které bývají mnohdy nejkrušnější částí obchodu. Komunikace s některými společnostmi je velmi obtížná a časově náročná.

Jste připraveni na prodej bez realitního makléře? Zkuste si odpovědět na tyto otázky.

1) Orientujete se v právních záležitostech, občanském zákoníku a v nařízeních státních institucí, jako jsou katastrální a stavební úřad?

2) Víte kde a jak inzerovat? Kdy nabídku topovat, aby se držela na předních místech a nezapadla na poslední stránky, kam zamíří malý počet návštěvníků? Dokážete připravit a prezentovat nemovitost tak, aby působila jako magnet na zájemce?

3) Máte čas vše vyřídit? Jste připraveni na několik telefonátů denně? Plánovat ve svém volném čase prohlídky?

4) Umíte komunikovat? Dokážete odhalit podvodné jednání? Prodej nemovitosti trvá několik měsíců, jste připraveni řešit denně všechny náležitosti?

5) Znáte spolehlivého advokáta? Máte někoho, kdo Vám vypracuje všechny potřebné smlouvy na míru dané nemovitosti? Kdo s Vámi bude konzultovat připomínky druhé strany, aby pro Vás nebyly nevýhodné?

Prodej nemovitosti bez zkušeného makléře je psychicky velmi náročný. Zabere Vám také mnoho volného času, který můžete trávit s rodinou a veškeré strasti obchodu směrovat jinam.

Doporučuji si vyhledat osvědčeného makléře s referencemi z Vašeho okolí a prodej mu svěřit. Budete mít jistotu, že prodáte za maximum a bez starostí.

 

Martin Slavík | Realitní specialista

Online odhad

tržní ceny nemovitosti

realitní makléř Martin Slavík

6 let   prodávám nemovitosti

250+  jsem jich zobchodoval

Martin Slavík | 604 505 514 | martin.slavik@hmct.cz

Ukončení popup