Daň z nabytí nemovitosti byla opravdu zrušena. A to i zpětně!
Po velkém množství telefonátů a dotazů ze stran klientů, kteří nevěřili tomu, že daň byla opravdu zrušena jsem se rozhodl napsat krátký článek o tom, jak to opravdu je. Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věci skončila. Mnoha lidem se to zdálo jako nemožné, ale konečně byla tato nesmyslná daň zrušena. V pátek 25. září 2020 byla tato novinka publikovaná ve Sbírce zákonů a den poté vstoupila v účinnost. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí platí se zpětným účinkem k prosinci 2019 nebo později. Informovalo o tom Ministerstvo financí. Ale co když jste už daň zaplatili? Více informací najdete v článku.
Tato novinka v praxi znamená úsporu pro kupující, kteří již nemusejí počítat s tím, že zaplatí celá čtyři procenta z hodnoty nemovitosti. Tím pádem významně ušetří a peníze mohou použít např. na rekonstrukci a další úpravy. Daň už nezaplatí nikdo, komu byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebo kdo nabyl vlastnické právo k nemovité věci neevidované v katastru, v prosinci 2019 nebo později.
„Zrušením nabývací daně především podáváme pomocnou ruku mladým rodinám, které tím povzbudíme k pořízení vlastního bydlení. Čtyři procenta z kupní ceny bytu dnes v Praze znamenalo klidně 200 až 300 tisíc korun navíc. Ty jim teď zůstanou v kapse, třeba na vybavení nového bydlení. Podpoříme tím i spotřebu domácností, čímž pomůžeme znovu roztočit kola české ekonomiky,“ uvedla ministryně financí Alena Schillerová.
Ze zrušení daně z nabytí nemovitých věcí mají zpětně prospěch všichni kupující, kterým katastrální úřad provedl vklad na katastr v průběhu prosince 2019 nebo později.
Jde o množinu lidí, kterým Ministerstvo financí v rámci liberačního balíčku odsunulo úhradu daně z nabytí nejprve do konce srpna a poté až do konce tohoto roku tak, aby tuto daň případně nemuseli platit vůbec. A těm, kteří ji už v předstihu zaplatili, vznikne přeplatek, o jehož vrácení mohou nyní požádat. O vrácení přeplatku lze žádat na místně příslušném finančním úřadě, který se žádostmi zabývá od 29. září. K vrácení přeplatku následně podle daňového řádu dojde do 30 dnů od podání žádosti. Přeplatek lze také použít k úhradě jiné vzniklé daňové povinnosti.
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí odstraní celou řadu daňových výjimek, se kterými se Ministerstvo financí zavázalo bojovat.
Se samotnou daní navíc zanikne i povinnost podávat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Díky méně papírování bude možné výrazně snížit počty úředníků, což ušetří řádově stamiliony korun. Navíc se ulehčí i kupujícím.
Každá mince má ale dvě strany. Návrh schválený vládou dále počítal se zrušením možnosti uplatňovat si po roce 2021 odpočty úroků pro nově uzavřené smlouvy o úvěru na bydlení jako nezdanitelné části základu daně. Poslaneckým pozměňovacím návrhem ale zůstává tato možnost ponechána, pouze se pro nové úvěry na bydlení obstarané od 1. ledna 2022 snižuje limit odpočtů z původních 300 tisíc korun na 150 tisíc korun. Na bytové potřeby obstarané před tímto datem se bude nadále aplikovat limit 300 tisíc korun, a to včetně pozdějšího refinancování.
Ceny nemovitostí v Pardubicích dosahovaly na přelomu let 2019 a 2020 historického maxima. V roce 2019 byla průměrná cena za m² 38.000,- Kč. V roce 2020 to už bylo přes 44.000,- Kč. Jde o celkový nárůst o 17 %. Další zajímavý ukazatel je, že od roku 2005 se ceny zvýšily téměř o 100 %. Příčinou růstu cen byla především vysoká kupní síla a také omezená nabídka nových bytů k prodeji. Obecně mají největší nárůst města, kde je dostatek pracovních míst, možností ke studiu a volnočasových aktivit. Pardubice všechna vyjmenovaná kritéria splňují ve všech ohledech. Cenu nemovitostí tedy velmi ovlivňuje poptávka a nabídka, která ani v Pardubicích není dostatečná.
V posledních letech zde vzniká mnoho nových developerských projektů. Ať už se jedná o bytový dům Na Vinici, developerský projekt Na Spravedlnosti nebo bytový dům Na Haldě. Plánují se také další výstavby, jako např. v centru města developerský projekt ve Smilově ulici a nový multifunkční komplex místo bývalé továrny Tesla Pardubice. Mluvíme tady o několika tisících bytech, které se v poslední době staví a připravují k prodeji.
Nabízí se otázka, co se stane s cenami nemovitostí po skončení nouzového stavu, kvůli pandemii koronaviru. V tuto chvíli je to jako věštění z křišťálové koule a záleží, jak dlouho bude tato situace trvat a jaká opatření vláda stanoví. Může nastat mírný pokles cen, ale prozatím se rozhodně nedá očekávat rapidní snížení.
Podívejte se, jak se vyvíjely ceny bytů v Pardubicích v posledních letech.
Pojďme se podívat na příklad z praxe, při koupi bytu 2+kk o celkové ploše 60 m² v Pardubicích s následným pronájmem
Do této statistiky se počítají byty, jak v původním stavu, tak i po rekonstrukci.
Zdroj: realitymix.cz
Pokud si takový byt pořídím za částku 2.510.000,- a následně ho pronajmu za 12.200,- je hrubý roční výnos 5,86 %.
Pro zajímavost: Pardubák s průměrným platem si na byt 2+kk o výměře 60 m² vydělá za necelých 7 let. Nabízí se srovnání s Hradcem Králové, který je na tom velmi podobně.
Jaké faktory ovlivňují ceny bytů?
Před každým prodejem si majitelé pokládají otázku, za kolik by se tak dal můj byt prodat? Vůbec se nebojte na mých stránkách zdarma vyplnit online odhad nebo mi zavolat.
V Pardubicích obchoduji s nemovitostmi každý den, můžete se za mnou stavit do kanceláře ve Smilově ulici a Vaše představy můžeme probrat osobně. O ceně bytu rozhoduje velké množství proměnných. Pojďme se podívat na ty nejzásadnější.
Lokalita
Zásadní faktor číslo jedna. Lidé preferují bydlení v blízkosti parků nebo lesa. Rozhoduje vzdálenost bytu od centra města, školy, školky, obchodu s potravinami a dopravního spojení, jako jsou spoje městské hromadné dopravy apod. Což splňují téměř všechny lokality. Dubina, Dukla, Polabiny atd. Mírné navýšení ceny můžete očekávat v centru města, v okolí třídy Míru, Závodu Míru, Smilovy ulice, Karloviny a Pernštýnského náměstí.
Forma vlastnictví
Osobní vlastnictví – zájemci tuto formu preferují více, je dostupnější a bez výrazných omezení
Družstevní vlastnictví – musíme zohlednit, jestli se plánuje převod bytové jednotky do osobního vlastnictví. Dále jaká je výše nesplacené anuity? Cena je v průměru o 10 % nižší, ale velmi záleží na okolnostech a stanovách bytového družstva.
Cenový rozdíl je také mezi bytem v cihlovém a panelovém domě. Rozhoduje rok výstavby a jeho celkový stav. Zateplení, výměna oken, rozvodů, střechy, zda je byt bezbariérový, zda má výtah, jak hospodaří SVJ, zda jsou na bytě nějaké dluhy z výše uvedených revitalizací domu, jak vysoký je fond oprav apod.
Dispozice, výměra a příslušenství
Pro kupující je důležitá dispozice, celková skladba bytu a také velmi často preferují koupi bytu, který má balkon nebo lodžii a prostorný sklep.
Způsob prezentace a přehlednost prodeje
Nabídka bytu na prodej se musí odlišit od ostatních tuctových inzerátů. Často se jedná o jednu z částí, kterou majitelé nemovitostí podceňují, ale je zásadní, pokud chcete prodat nebo pronajmout za maximální cenu. Ukázky toho, jak připravuji byty k prodeji.
Pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji nebo pronájmu bytu v Pardubicích, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Ceny bytů ovlivňuje spousta faktorů, zpracuji Vám odhad, abyste měli jasnou představu o tržní ceně a neprodávali pod cenou. Pomohu Vám s celým procesem prodeje a Vaše jediná starost bude, jak peníze z prodeje využít a investovat.
V tomto článku jsem se rozhodl Vám přiblížit, co obnáší práce profesionálního realitního makléře a co všechno by pro Vás měl udělat. Mám připravený osvědčený postup, který mi skvěle funguje. Nemovitosti připravuji k prodeji tak, aby se prodali za maximální možnou cenu a jako prodávající jste byli maximálně právně chráněni. Každý obchod je jiný a proto je důležité vše přizpůsobit na míru dané nemovitosti a Vašim představám. Sepsal jsem pro Vás 20 bodů, které považuji za důležité.
1) Úvodní schůzka
Můžeme se sejít v mé kanceláři, ve Vaší oblíbené kavárně nebo přímo na prodávané nemovitosti. Na základě Vašich představ a požadavků stanovíme reálnou tržní cenu a společně navrhneme postup prodeje.
2) Podpis dohody o nabízení nemovitosti
Součástí této dohody budu já, jako zastupující realitní makléř, dále nemovitost, která se prodává, její cena, provize a do kdy je dohoda platná. Největší přidanou hodnotu má dohoda v tom, že se zavazuji zařídit všechny povinné náležitosti, abyste byli maximálně chráněni.
3) Příprava nemovitosti
U nemovitostí po rekonstrukci často stačí poklidit a může se začít prezentovat. Nemovitosti, které jsou v původním stavu určeném k rekonstrukci, dělám tzv. „Home Staging“. Pokud je to jen trochu možné, vystěhuji starý nábytek, vymaluji, uklidím a nechám nemovitost vybavit vlastním nábytkem, který si pak zájemci mohou odkoupit. Nemovitost představíme v úplně jiném světle a oslovíme daleko více zájemců. Zajišťuji také veškeré potřebné dokumenty, které budeme k prodeji potřebovat, ať už na stavebním úřadě nebo u jiných institucí.
4) Vytvoření poutavé prezentace
Základem úspěšného prodeje je prezentace, která zaujme na první pohled. Dále je velmi důležité se odlišit od ostatních tuctových inzerátů, kterých je na realitních serverech velké množství. Na každé své zakázce tvořím video prohlídku, která mi velmi pomáhá v oslovení několika tisíců zájemců na sociálních sítích. Nedílnou součástí je i virtuální prohlídka, kde si může zájemce projít nemovitost z pohodlí domova, změřit jednotlivé místnosti, výšku stropu, atd. Díky této službě jsem prodal nemovitost zájemci, který bydlel 200 kilometrů daleko, jen z fotografií si neuměl celý prostor představit a na prohlídku by se tak vůbec nedostavil! Samozřejmostí jsou profesionální fotografie a záběry dronu z okolí.
5) Zpracování nabídky
Pro každou video prohlídku se zpracuje scénář, hudba, titulky a stříhají se záběry. Virtuální prohlídka se také doplňuje o další údaje o nemovitosti. Zpracování záběrů je časově velmi náročné, ale výsledek stojí za to.
6) Export nabídky
Po společném odsouhlasení všech důležitých věcí exportuji nabídku na všechny nejvyhledávanější realitní servery. Inzerát se „topuje“, aby se stále držel na předních místech a byl zájemcům co nejvíce na očích.
7) Odeslání nabídky poptávajícím klientům z e-mailové databáze
Velmi důležitá část mé práce. Nabídku zasílám všem mým klientům, ať už těm, na které se nedostalo při minulých prodejích, tak klientům, kteří mě oslovili s pomocí najít ideální nemovitost. Často se stalo, že jsem našel kupce právě z této databáze.
8) Příprava na cílené marketingové kampaně
Mám připravený osvědčený postup, který skvěle funguje. Připravuji několik reklamních příspěvků, které osloví celou lokalitu. Facebook, Google, Seznam. To jsou 3 servery, na které se zaměřuji. Vše po důkladné analýze klíčových slov. Mám tak jistotu, že pokud někdo shání podobnou nemovitost, tak si ho najdeme.
9) Lokální prezentace v okolí
Po vzájemné dohodě mohu realizovat roznos letáků a inzerci v novinách. Na nemovitost umístím také reklamní banner s informací, že je nemovitost na prodej. Nepodceňuji žádnou část propagace, třeba si najdeme zájemce právě z řad náhodných kolemjdoucích.
10) Organizace prohlídek
Většinou mám od nemovitosti klíče a vždy informuji majitele o tom, kdy se v nemovitosti budu pohybovat. Prohlídky domlouvám po sobě, aby se zájemci viděli.
11) Podpis rezervační dohody
Máme kupce! Sepisujeme rezervační dohodu, zájemce skládá zálohu a během domluvené lhůty si řeší financování. Důležité je, že dohoda je závazná, takže Vás nikdo nebude zdržovat, pokud to nemyslí vážně.
Na katastru nemovitostí vyzvednu všechny potřebné dokumenty, nabývací tituly, list vlastnictví a případně další podklady, které budou potřeba. Zadám požadavek na vypracování kupní smlouvy, která bude přímo šitá na míru Vaší nemovitosti a bude sepsána tak, abyste byli maximálně chráněni.
13) Zajištění advokátní úschovy
Zařídím také vypracování smlouvy o advokátní úschově u renomované advokátní kanceláře, kde spolupracuji s odborníky na realitní právo. Tuto část obchodu považuji za vůbec nejdůležitější.
14) Objednání průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)
Spolupracuji s několika společnostmi, které vypracování štítku řeší, aby byly splněny všechny zákonné náležitosti. Na majitele nemovitostí začínají chodit kontroly a po nesplnění jim hrozí pokuta až 100.000,- Kč. PENB se musí předat nejpozději k podpisu kupní smlouvy, ideálně však už při začátku inzerce.
15) Podpis smluv
Všechny smlouvy důkladně probereme a vysvětlíme. Samotný podpis smluv řeším přímo v advokátní kanceláři. Pan advokát ještě jednou vše vysvětlí, ověří podpisy a vy se seznámíte s osobou, která Vám bude uschovávat prostředky během přepisu na katastru nemovitostí.
16) Podání smluv na katastr nemovitostí
Po podpisu smluv čekáme na přijetí celé kupní ceny. O připsání bude všechny zúčastněné strany informovat advokát, součástí přílohy bude i výpis z účtu. Poté vezu kupní smlouvy na katastr, kde uhradím kolek za podání.
17) Konec lhůty – uvolnění peněz z advokátní úschovy
Po podání smluv nám běží zákonná lhůta 20 dní, kdy katastr nemůže nemovitost přepsat na nového majitele. Vše hlídám a po zapsání zajistím aktuální list vlastnictví, který předám advokátní kanceláři, a ta uvolňuje peníze na předem domluvený účet.
18) Předání nemovitosti
Po přepisu na katastru řešíme předání klíčů a veškerých náležitostí s tím spojených. Opíšeme stavy měřičů energií do předávacího protokolu.
19) Přepis energií
Často se jedná o nejhorší část celého obchodu, která stojí spoustu nervů. Ukončení smlouvy za Vás mohu zařídit na základě plné moci a vy budete mít vše bez starostí.
20) Odhlášení nemovitosti na Finančním úřadě
Závěrečný krok. Musíte dát na vědomí finančnímu úřadu, že jste prodali nemovitost, abyste už dále neplatili daň z nemovitosti. Po přepisu nemovitosti má kupující 3 měsíce na podání a úhradu daně z nabytí. Je důležité dodat, že za to jako prodávající nijak neručíte.
Pokud uvažujete nad prodejem nemovitosti nebo se chcete jen poradit, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Výše zmíněné body jsem sepsal velmi stručně. Po osobním setkání vše upravíme a nastavíme na míru Vaší nemovitosti, abyste byli maximálně spokojeni.
Úschova kupní ceny je při prodeji nemovitosti jednou z nejdůležitějších věcí a dává nám jistotu, že během realitního obchodu budou finance v bezpečí u neutrální strany, která je uvolní po splnění dohodnutých podmínek. Prodávající je chráněn před situací, kdy na katastru nemovitostí dojde ke změně vlastnického práva ve prospěch kupujícího, který mu poté odmítl zaplatit. Nejprve se tedy uloží do úschovy celá kupní cena, poté se podá návrh na vklad kupních smluv a teprve až po předložení nového listu vlastnictví se peníze z úschovy uvolní. Existuje několik možností úschovy, která z nich je ta nejlepší? Připravil jsem pro Vás krátký popis institucí, které tuto službu poskytují.
Advokátní úschova
Jedná se o nejčastější typ úschovy, která se v praxi využívá. Advokát splnil podmínky stanovené zákonem a je pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu. Zásadní význam má to, že se nejedná o osobní účet advokáta. Každý realitní obchod má svůj samostatný účet, takže na něm nejsou prostředky nikoho jiného. Z mého pohledu se jedná o nejtransparentnější, nejbezpečnější a cenově nejdostupnější možnost úschovy. Ceny si stanovují advokátní kanceláře a většinou je to dle dohody.
Notářská úschova
Notářská úschova je v mnoha věcech velmi podobná té advokátní. Úschovu poskytuje notář, který je členem Notářské komory České republiky. Odpovědnost za poskytnuté služby jsou jako u advokáta. Nevýhodou je vysoká odměna notáře, která se musí řídit vyhláškou ministerstva a nelze se domluvit jinak.
Z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1,2 %,
z přebývající částky až do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0,6 %,
z přebývající částky až do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,4 %,
z přebývající částky až do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,2 %.
Bankovní úschova
Realizuje se pomocí jistotních a vázaných účtů. Některé banky tuto službu poskytují pouze v tom případě, když na danou nemovitost poskytují hypoteční úvěr. Výhodou je zázemí a důvěryhodnost jednotlivých bank. Na druhou stranu případné úpravy smlouvy jsou velmi komplikované a zdlouhavé. Jsou postaveny tak, aby vyhovovaly bankám, a někdy obsahují doslova nebezpečná ujednání, která klienta nechrání. V případě nutnosti spojit se s odpovědnou osobou je často velmi obtížný úkol. Cenu úschovy kupní ceny si určuje každá banka sama, záleží na výši částky.
Úschova u realitní kanceláře
Některé „realitky“ ještě úschovu ve své kanceláři nabízí. Nicméně tento zastaralý trend z trhu vymizí po prosazení nového realitního zákona, kde se tato forma úschovy zakazuje, pokud si o ni klient sám nepožádá. Tuto formu úschovy důrazně nedoporučuji. Realitní kanceláře nejsou žádným způsobem regulovány, nemusí být pojištěny pro případ vzniklé škody a prostředky mnohdy přijímají na svůj obchodní účet. Setkal jsem se také s tím, že na realitního makléře nebo realitní kancelář, která spravovala účet byla uvalena exekuce a klienti tak přišli o svoje peníze.
Ušetřete svoje nervy, peníze, věnujte svůj čas rodině a raději svěřte všechna úskalí prodeje prověřenému realitnímu makléři. Dlouhodobě řeším smlouvy s advokátní kanceláří, kde spolupracuji se specialisty na realitní právo. Rozhodně úschovu kupní ceny neberte na lehkou váhu. Je také velmi důležité, aby smlouva o úschově kupní ceny korespondovala se smlouvou kupní. Pokud budete mít nějaké dotazy, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.
S ohledem na přibývající dotazy bych Vám chtěl přiblížit současnou situaci na trhu s nemovitostmi. Po oznámení karantény není pro občany ČR možné řešit prodej nemovitosti, provádět prohlídky a věci s tím spojené. Někdo ale nemovitost přesto prodat potřebuje. Jak na to? Je třeba si včas uvědomit, že zdraví je na prvním místě. Proto všechny potřebné náležitosti prodeje nyní řeším online. Situace je taková, jaká je, ale buďte v klidu, vše za Vás zařídím. Sepsal jsem nejčastější otázky klientů.
Je vůbec možné za současné situace prodat nemovitost?
Ano, ale s výraznými omezeními, které se musí respektovat. Realitní život se nezastavil, je však potřeba hledat cesty, jak neporušovat nařízení vlády a snižovat riziko šíření nákazy.
Jak bude probíhat naše první setkání?
Nemusíme se potkat osobně, jednání můžeme vést online. Celý proces přizpůsobíme vaším přáním a potřebám. Schůzky teď řeším po telefonu, příp. video hovorem pomocí mobilních aplikací nebo přes Skype.
Jak budete provádět prohlídky?
Osobní prohlídky jsou v současné chvíli zakázané. Úplně jiný rozměr tak dostává prezentace, kterou připravuji pro každý obchod. Ať už se jedná o video prohlídku, letecké záběry okolí z dronu a hlavně virtuální prohlídku. Kupující se projde po jednotlivých pokojích, nasaje atmosféru, obhlédne sousedství a jasně ukáže přednosti daného prostoru. A to vše online, bez osobní návštěvy, z pohodlí domova a bez rizika ani jedné ze zúčastněných stran.
Jak úspěšně dokončit celý obchod?
Zařídím vypracování kompletní smluvní dokumentace, včetně kupní smlouvy, návrhu na vklad, smlouvy o advokátní úschově, jednání s úřady atd. Finální verze si odsouhlasíme po e-mailu. Všechny úřady a advokátní kanceláře fungují s výrazným omezením, především online a po telefonu. Všechny zmíněné věci pro Vás zařídím.
Pokud si za současné situace nevíte rady s prodejem nemovitosti, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Celou věc můžeme řešit po telefonu nebo pomocí online nástrojů, abyste byli maximálně chráněni. Tímto způsobem jsem řešil už mnoho obchodů a proto mě neváhejte kontaktovat.
Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují však výjimky, kdy jste od této daně osvobozeni. Dávejte si pozor na záměnu daní. Mluvíme o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. V jakém případě jste tedy od této daně osvobozeni?
1) Nemovitost vlastníte déle než 5 let
Pozor, pro podnikatele platí, že po celou dobu trvání této lhůty nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.
2) V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky
V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.
3) Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby
Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Dávejte si ale pozor na termíny. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.
4) Dědictví
Nabytí nemovitosti touto formou je vždy od této daně osvobozeno. Není podstatné, jestli se dědí v přímé nebo nepřímé linii.
5) Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví
Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.
Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek, musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do konce března následujícího roku po prodeji.
Příklad:
V roce 2019 jste koupili byt za 1,000,000,- Kč a o rok později jste se rozhodli pro výhodný prodej za částku 1,500.000,- Kč.
Pokud rozdíl z těchto částek nepoužijete na nákup nové nemovitosti, popř. rekonstrukci, tak musíte příjem zdanit.
Tím nám vznikl příjem ve výši 500.000,- Kč. Z této částky musíte uhradit daň ve výši 15%.
Základ pro výpočet daně si můžete snížit, např. uznatelnými náklady na rekonstrukci, opravu, poplatek realitní kanceláři a jakýkoli výdaj spojený se zhodnocením nemovitosti. Vše se ale musí řádně doložit. Rekonstrukce vlastními silami bohužel uznatelná není.
Každý případ je jiný, vždy se musí podrobně analyzovat a posoudit. Pokud si nevíte rady, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.
Řešíte prodej nemovitosti? Drtivá většina majitelů, kteří prodávají nemovitost na vlastní pěst, zapomínají na zákonné povinnosti, které musí splnit. Jednou z nich je předložení průkazu energetické náročnosti budovy, velmi často uváděnou pod zkratkou PENB. Stupnice energetické náročnosti je od písmene A až po nejhorší G. Za nepředání dokumentů straně kupující hrozí prodávajícímu tučná pokuta od energetické inspekce, která může dosáhnout až 100.000,- Kč. Dokonce může až po dobu 5 let zneplatnit smlouvu. Průkaz nelze vyhotovit zpětně, musí být předán nejpozději ke dni podpisu kupní smlouvy. Pojďme se podívat, kdy je průkaz potřeba a jaké existují výjimky.
Kdy musí být PENB zpracován?
Při prodeji nemovitosti
Při pronájmu nemovitosti
Pro novou budovu
Po rekonstrukci nemovitosti, kdy se změní více než 25% celkové plochy obálky budovy
Výjimky, kdy PENB být nemusí:
Stavby pro rodinnou rekreaci (rekreační objekty, chaty, chalupy), kde je spotřeba energie nižší než 25% celkové spotřeby během celého roku
Budovy postavené před rokem 1947, kde neproběhla rozsáhlá rekonstrukce
Objekty, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m²
Budovy, které jsou vedené jako kulturní památka, popř. se nacházejí v památkové zóně
Průmyslové a výrobní provozy s omezenou spotřebou energie
Jak je to při prodeji bytu?
Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví se PENB předkládat nemusí, ale při prodeji bytu v osobním vlastnictví se dokládá PENB pro celou budovu. K dispozici je mají členové výboru SVJ.
Existují další výjimky a proměnné, které rozhodují. Nejlepší volbou je podrobná konzultace na každý případ zvlášť. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti, který splňuje všechny zákonné náležitosti je finančně náročný. Moji klienti však takové starosti nemají. Zařídím všechny dokumenty, které jsou pro vypracování potřeba, předám je specialistovi a uhradím platbu.
Prodáváte nemovitost, máte svého zájemce a potřebuje připravit kupní smlouvu? Nevíte, jaké jsou základní náležitosti, které musí obsahovat, aby bez problému prošla katastrem nemovitostí? Sepsal jsem pro Vás stručný popis.
V první řadě rozhodně doporučuji nechat smlouvy vypracovat u právníka. Nespoléhejte na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva musí být šitá na míru danému listu vlastnictví a jejímu případnému omezení vlastnických práv.
Špatně napsaná smlouva pro Vás může znamenat několik ztracených týdnů a zbytečných poplatků. Katastr nemovitostí bývá nemilosrdný a smlouvy bez potřebných náležitostí zamítne a celé řízení může začít znovu.
V případě financování nemovitosti hypotečním úvěrem to může být velký problém, vzhledem k dodržení časových lhůt pro čerpání a dokončení obchodu. Díky tomu tak můžete ztratit zájemce na svoji nemovitost.
Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti:
Identifikace prodávajícího a kupujícího, údaje musí být aktuální
Identifikace prodávané nemovitosti, podle úředníků se v tomto bodě chybuje nejčastěji, ať už se jedná o chybně uvedené podíly, špatné názvy katastrálního území atd.
Kupní cena – jde o zásadní údaj. Musí být přesně specifikováno, jak budou prostředky hrazeny a v jakém časovém období. Doporučuji využít úschovy, ať už u notáře, advokáta nebo v bance
Předání nemovitosti – musí být uveden termín předání a případné sankce. Pokud se nemovitost nepředá v řádném stavu a domluveném čase
Projev vůle prodávající strany převést úplatně své vlastnické právo k předmětu prodeje
Prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena dluhy, břemeny a dalšími omezeními
Podání smluv na katastr nemovitostí – ve smlouvě musí být specifikováno kdo zařídí podání smluv. Doporučuji nechat uloženo u schovatele finančních prostředků, popř. u zprostředkovatele. Může se snadno stát, že kupující podá smlouvy na katastr dříve, než budou všechny finance v úschově. Nebudete tedy mít peníze, ani nemovitost.
Ověřené podpisy – smlouva, která bude podána na katastr nemovitostí musí být ověřena
Stručně řečeno, co je psáno, to je dáno. Ve smlouvě musí být sepsáno vše podstatné. Smlouva se také komplikuje předkupním právem, které se musí řešit.
U každého obchodu řeším smlouvy u advokáta, který je odborník na realitní právo a poskytne i úschovu finančních prostředků. Velmi důležitá je také právní konzultace během celého obchodu. Pokud jste našli kupujícího, tak vše další vyřídím za Vás (smluvní dokumentaci, podpisy, katastr atd.). Pokud potřebujete poradit, jsem Vám k dispozici.
Na každé druhé nově nabrané zakázce na prodej do své nabídky se setkávám s černou stavbou, špatným zakreslením domu, kde neodpovídá skutečný stav vedený na katastru nemovitostí a stavebním úřadě. V neposlední řadě jde o hranice pozemků, které po digitalizaci také neodpovídají. Velký problém nastává, když je na hranici pozemku stavba, která je částí na cizím pozemku. Pokud se soused nebude chtít domluvit, tak nastává velká komplikace a řešení v nedohlednu. Může se stát, že na takovém problému ztroskotá celý obchod. Doporučuji vše vyřešit před nabízením nemovitosti, zájemce může podobná nesrovnalost odradit.
Jak zjistit, že Vaše nemovitost, popř. hranice pozemků nesedí? Nejrychlejší možnost je na www.cuzk.cz, kde v náhledu do katastrální mapy + ortofoto zjistíte přesné zakreslení a zda vše je tak, jak má být. Další možností je návštěva přímo na katastrálním úřadě a následná konzultace.
Nyní Vám shrnu pár základních termínů.
Co je vlastně černá stavba?
Jedná se o nepovolenou stavbu, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem a není vedena v datech katastru nemovitostí. Případné řízení týkající se černé stavby spadá plně do kompetence příslušného stavebního úřadu v daném místě.
Je možno černou stavbu dodatečně povolit? Ano, musí se splnit zákonné podmínky, nesmí být v rozporu s územním plánem a předpisy. Katastrální úřady mají za úkol tyto stavby vyhledávat a dávat podnět na stavební úřad.
Jaká je cesta k legalizaci? V první řadě si tedy zjistíme, zda na příslušném stavebním úřadě není potřebná dokumentace. Pokud k objektu žádné podklady nejsou, tak je potřeba vyhotovit kompletní projektovou dokumentaci. Dále zažádat o povolení a oslovit geodeta, kvůli zaměření skutečného stavu a nechat vyhotovit geometrický plán, se kterým budou souhlasit i sousedé okolních nemovitostí a pozemků. Stavební úřad bude také požadovat pasport stavby, jehož součástí je půdorys a řez objektu, pohledy všech světových stran, technická zpráva, situace na podkladě katastrální mapy, příp. návrh na opravu chyby v katastrálním operátu a další podklady. Celou dokumentaci a změny musí stavební úřad odsouhlasit. Nejdůležitější krok je poté podat údaje na katastr nemovitostí.
Nezapsané mohou být pouze drobné stavby. Nejčastěji se jedná o stavbu, která má jedno nadzemní podlaží, pokud však její zastavěná plocha nepřestahuje 16 m², výšku 4,5 m² a plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.
Co naopak není drobnou stavbou? Např. garáž, dále také sklady hořlavin, nebezpečných odpadů, stavby pro civilní obranu, požární ochranu apod.
V případě legalizace hranic pozemků se musí znovu zaměřit stav, se kterým budou souhlasit všechny zúčastněné strany, které s pozemkem sousedí. Dokumenty se musí zpracovat a stavební úřad musí dát souhlas s dělením pozemků. Poté se znovu všechny dokumenty podávají na katastr nemovitostí.
Vše jsem shrnul velmi stručně, celý proces je velmi náročný. Pokud řešíte prodej nemovitosti a máte na pozemku černé stavby, tak je doporučuji řešit s předstihem, než vše zjistí např. bankovní odhadce strany kupující, že nemovitost není kvůli tomuto problému vhodná pro zástavu. Můžete tak lehce přijít o zájemce, protože celý proces zabere nějaký čas, zpravidla 3-6 měsíců. Umím tyto problémy řešit, rád Vám pomohu.
Velmi často se setkávám s klienty, kteří nevědí, jaké jsou rozdíly mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví. Někdy se tak mohou zbytečně připravit o nemalé peníze a klidný průběh celého obchodu. Proto jsem se rozhodl napsat jednoduchý a přehledný článek, kde jsem porovnal základní rozdíly.
Kdo může koupit bytovou jednotku?
OV (osobní vlastnictví) – Fyzická osoba, právnická osoba, popř. cizinec. Koupě je možná bez výrazného omezení.
DV (družstevní vlastnictví) – Fyzická osoba, vlastnictví právnickou osobou, příp. podílové spoluvlastnictví některá družstva vylučují, záleží na jejich stanovách.
Jaké důležité informace si zjistit před koupí?
OV – Zkontrolovat si, jestli je prodávající skutečným vlastníkem bytu, pokud je více spolumajitelů, souhlasí všichni s prodejem? Nejsou na listu vlastnictví nějaké dluhy, příp. břemena, která neumožní běžné užívání?
DV – Požadoval bych potvrzení od družstva, že na jednotce neváznou dluhy, zda je splacena anuita, a jaké jsou možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví. Dále jaké jsou stanovy družstva, předpisy, jak družstvo hospodaří a v jaké je finanční situaci. Pokud byt kupujete jako investici, tak bych také nejdříve tuto věc konzultoval s družstvem.
Jak je to s pronájmem?
OV – Můžete pronajímat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
DV – Byt pronajmout můžete, ale jedná se o podnájem, který musí být se souhlasem družstva.
Mohu koupi bytu financovat hypotékou?
OV – Ano, pro banku je to ideální zástava.
DV – Ano, ale s omezením, každá banka si určuje své podmínky. Ideální je, pokud byt lze převést do osobního vlastnictví do určité doby, kterou požaduje banka. Většinou je to do jednoho roku. Některé bankovní instituce půjčí i bez zástavy, ale záleží na mnoha faktorech, které je třeba konzultovat. Pokud byt nelze převést do OV, tak je další možností financovat v hotovosti, popř. zastavit jinou nemovitost.
Jak dlouho trvá převod na nového majitele a jaké jsou poplatky?
OV – Převod vlastnictví se řeší na katastru nemovitostí, kde běží ochranná lhůta, která trvá 20 dní a zápis většinou proběhne druhý nebo třetí den po skončení této lhůty. Za podání návrhu na vklad kupních smluv se hradí 2000,- Kč.
DV – Převod družstevního podílu je okamžitý. Jakmile družstvo orazítkuje smlouvy, tak nabývá účinnosti. Samozřejmě záleží na konkrétních stanovách daného družstva, od toho se také odvíjí poplatky za převod.
Může si cizí osoba veřejně vyhledat mojí bytovou jednotku?
OV – Ano, údaje jsou k dispozici na listu vlastnictví, např. na www.cuzk.cz.
DV – Ne, jsou velmi obtížně dohledatelné. Majitel družstevního podílu musí sám požádat družstvo o výpis příslušné bytové jednotky. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku. Pro někoho je důležitá anonymita, tak upřednostní tuto formu vlastnictví.
Jak je to s daněmi?
OV – Daně si řeší každý vlastník samostatně.
DV – Daně řeší za člena družstvo.
Jak je to s daní z nabytí při koupi nemovitosti?
OV – Při koupi bytové jednotky v osobním vlastnictví se hradí 4% z kupní ceny. Pokud vyjde znalecký posudek nebo směrná hodnota na vyšší částku a přesáhne hranici tolerance, tak se vždy platí z vyšší částky.
DV – Při koupi bytu v družstevním vlastnictví se daň nehradí. To může při rozhodování o tom, jaký byt upřednostnit hrát velkou roli. U bytu, který má kupní cenu 3,000.000,- Kč, je daň 120.000,- Kč. Ušetřené peníze můžete použít třeba na rekonstrukci.
Podmínky u družstevního vlastnictví se můžou měnit, záleží na konkrétních stanovách daného družstva. Některá družstva neumožní koupi bytu cizincům a firmám, které vystupují jako právnické osoby.
Pokud uvažujete o investici, tak je vhodnější koupit byt v osobním vlastnictví, kde nejste omezeni stanovami družstva.
Byty v osobním vlastnictví jsou v průměru o 10 % dražší, než byty družstevní. Samozřejmě záleží na lokalitě a možnostech financování.
Rozdílů je daleko více, shrnul jsem pouze ty zásadní. Pokud budete chtít poradit, tak mi určitě zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.
Tyto webové stránky používají soubory cookies, abychom vám mohli poskytnout co nejlepší uživatelský zážitek. Informace o souborech cookie se ukládají ve vašem prohlížeči a plní funkce, jako je rozpoznání, když se na naše webové stránky vrátíte, a pomáhají našemu týmu pochopit, které části webových stránek považujete za nejzajímavější a nejužitečnější.
Analytické cookies
Používají se ke shromažďování dat pro analýzu provozu našeho webu. Díky těmto datům víme, odkud návštěvníci přichází, co je na webu zajímá, dobu jejich návštěvy apod. a tak zpříjemňovat uživatelský zážitek.
Marketingové cookies
Ukládání těchto souborů slouží pro zobrazování relevantnějšího obsahu i reklamy. Nepovolení neznamená skrytí reklamy.
