Prodej

Širší nabídka a pokles cen. Trh nemovitostí v souvislostech…

Za posledních několik měsíců prošel trh s nemovitostmi turbulentním vývojem. Ze situace, kdy se o byty ucházelo několik desítek zájemců, jsme se posunuli k tomu, že nabídka výrazně převyšuje poptávku. V posledních týdnech se ale situace opět mění, trh se uklidňuje a mění se také nálada ve společnosti. Zájem o koupi nemovitostí významně narůstá.

Po hodně nejisté době, kdy se skokově zvyšovaly úrokové sazby hypoték a tím je prodražovaly, se situace stabilizovala. Vysoká inflace dosáhla svých maxim a ekonomové předvídají její postupné snižování. Ceny energií už mnoho distributorů nabízí pod vládou nastavenými stropy. Panika a strach, které přinesla válka na Ukrajině, se pomalu uklidňují. Všechny tyto okolnosti se podepisují na trhu s nemovitostmi.

Média často zkreslují situaci, která ve skutečnosti na realitním trhu je. Od začátku letošního roku je znát citelné oživení. Díky správně nastaveným cenám, perfektní přípravě, kvalitní prezentaci a cílení internetové reklamy se mi od začátku tohoto roku podařilo prodat 18 nemovitostí. O tom konec konců svědčí i nabídka realitních kanceláří, která se pomalu zužuje. Zatímco v září loňského roku měly realitní kanceláře v Pardubicích v nabídce přes 300 bytů, nyní je to přibližně 210. Poptávka od konce minulého roku stoupla o více než 100 %. Pro mě je to jasnou indicií oživení trhu a toho, že nabídka volných bytů bude postupně klesat.

Pokud tedy přemýšlíte o koupi nemovitosti, je správný čas. V letošním roce se očekává pokračující pokles cen maximálně o jednotky procent, pouze však u bytů, které už prošly korekcí ceny. U bytů, které stále nereagovaly na aktuální situaci na trhu, může čekat korekce ceny až o 20 %. Pro kupujícího je ekonomičtější koupit nyní levnou nemovitost s vyšší úrokovou sazbou, než drahou nemovitost za levnou hypotéku, jako tomu bylo v předchozích letech. Ukazuji to níže na modelové situaci při koupi bytu 2+kk v Pardubicích – 50 m², dobrý stav. Jednoduchou matematikou si spočítáte, jaký je za 3 roky rozdíl ve splácení hypotéky oproti ušetřeným financím za pořízení.

	březen 2022	březen 2023
cena bytu	3 950 000 Kč	3 100 000 Kč
hypotéka	3 160 000 Kč	2 480 000 Kč
úroková sazba	3,49 %	5,79 %
vlastní zdroje	790 000 Kč	620 000 Kč
splátka hypotéky	14 173 Kč	14 536 Kč

Pro prodávající stále platí to, že i v dnešní době se může nemovitost prodat za dobré peníze. V tuto chvíli je naprosto ideální příležitost využít zvýšeného zájmu kupujících, který se oproti předchozím měsícům výrazně zvýšil. Na inzertních serverech je vidět, že majitelé opravdu chtějí prodat, ale často neumí správně pracovat s cenou, prezentací a neví, jak byt správně nabídnout.

Porovnání Pardubic, Chrudimi a Hradce Králové

Bydlení v Pardubicích
Krajské město poskytuje ideální místo pro bydlení jak pro studenty, tak pro rodiny s dětmi. Vzdělávání poskytují mateřské, základní a střední školy a také pardubická univerzita, která nabízí studium na sedmi fakultách (šest z nich přitom působí přímo v Pardubicích). Výhodou je poloha na železničním uzlu a blízkost dálnice. Stavba D35 přinese i lepší spojení směrem na východ republiky. Město disponuje několika velkými parky a bohatým kulturním životem. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Pardubicích za 3.150.000,- Kč.

Bydlení v Chrudimi
Chrudim je díky dobré dopravní dostupnosti ideálním místem pro bydlení. Ve městě je dostatek zeleně i krásné historické centrum. Velkou výhodou je také množství mateřských i základních škol včetně alternativního vzdělávání. Podle údajů Českého statistického úřadu je v okrese Chrudim také dostatek volných pracovních míst. Míra nezaměstnanosti tam ke konci ledna činila 3,48 %. Počet volných míst přitom odpovídal počtu lidí bez práce. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Chrudimi za 2.750.000,- Kč.

Bydlení v Hradci Králové
Hradec Králové je podle některých průzkumů jedním z nejlepších míst pro život v České republice. Dostatek vzdělávacích institucí, rozlehlé parky, kvalitní zdravotní péče. To jsou jen některé z hlavních výhod bydlení v Hradci. Mezi ty další patří napojení na dálnici na Prahu i směrem do Krkonoš. Lidé pozitivně hodnotí také rozsáhlou síť cyklostezek a dostatek sportovního vyžití. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Hradci Králové za 3.500.000,- Kč.

Ve všech třech městech se zkrátka dobře žije a díky své poloze jsou velmi úzce propojené. Najdete tam vše, co budete potřebovat ke spokojenému bydlení, nicméně rozdíl v pořizovací ceně může být rozhodující.

A co se týká prodejů, o nich v dnešní době rozhoduje více než kdy jindy perfektní příprava a prezentace, která musí zaujmout na první pohled. Prodávající tuto část často podceňují, ale je naprosto zásadní. Podívejte se, jak připravuji byty k prodeji a pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji bytu v Pardubicích, Hradci Králové nebo Chrudimi, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. V tomto okolí se pohybuji 8 let a prodal jsem přes 400 nemovitostí…

Budu se těšit na osobní setkání.

V tomto článku jsem se rozhodl Vám přiblížit, co obnáší práce profesionálního realitního makléře a co všechno by pro Vás měl udělat. Mám připravený osvědčený postup, který mi skvěle funguje. Nemovitosti připravuji k prodeji tak, aby se prodali za maximální možnou cenu a jako prodávající jste byli maximálně právně chráněni. Každý obchod je jiný a proto je důležité vše přizpůsobit na míru dané nemovitosti a Vašim představám. Sepsal jsem pro Vás 20 bodů, které považuji za důležité.

1) Úvodní schůzka

Můžeme se sejít v mé kanceláři, ve Vaší oblíbené kavárně nebo přímo na prodávané nemovitosti. Na základě Vašich představ a požadavků stanovíme reálnou tržní cenu a společně navrhneme postup prodeje.

2) Podpis dohody o nabízení nemovitosti

Součástí této dohody budu já, jako zastupující realitní makléř, dále nemovitost, která se prodává, její cena, provize a do kdy je dohoda platná. Největší přidanou hodnotu má dohoda v tom, že se zavazuji zařídit všechny povinné náležitosti, abyste byli maximálně chráněni.

3) Příprava nemovitosti

U nemovitostí po rekonstrukci často stačí poklidit a může se začít prezentovat. Nemovitosti, které jsou v původním stavu určeném k rekonstrukci, dělám tzv. „Home Staging“. Pokud je to jen trochu možné, vystěhuji starý nábytek, vymaluji, uklidím a nechám nemovitost vybavit vlastním nábytkem, který si pak zájemci mohou odkoupit. Nemovitost představíme v úplně jiném světle a oslovíme daleko více zájemců. Zajišťuji také veškeré potřebné dokumenty, které budeme k prodeji potřebovat, ať už na stavebním úřadě nebo u jiných institucí.

4) Vytvoření poutavé prezentace

Základem úspěšného prodeje je prezentace, která zaujme na první pohled. Dále je velmi důležité se odlišit od ostatních tuctových inzerátů, kterých je na realitních serverech velké množství. Na každé své zakázce tvořím video prohlídku,  která mi velmi pomáhá v oslovení několika tisíců zájemců na sociálních sítích. Nedílnou součástí je i virtuální prohlídka, kde si může zájemce projít nemovitost z pohodlí domova, změřit jednotlivé místnosti, výšku stropu, atd. Díky této službě jsem prodal nemovitost zájemci, který bydlel 200 kilometrů daleko, jen z fotografií si neuměl celý prostor představit a na prohlídku by se tak vůbec nedostavil! Samozřejmostí jsou profesionální fotografie a záběry dronu z okolí.

5) Zpracování nabídky

Pro každou video prohlídku se zpracuje scénář, hudba, titulky a stříhají se záběry. Virtuální prohlídka se také doplňuje o další údaje o nemovitosti. Zpracování záběrů je časově velmi náročné, ale výsledek stojí za to.

6) Export nabídky

Po společném odsouhlasení všech důležitých věcí exportuji nabídku na všechny nejvyhledávanější realitní servery. Inzerát se „topuje“, aby se stále držel na předních místech a byl zájemcům co nejvíce na očích.

7) Odeslání nabídky poptávajícím klientům z e-mailové databáze

Velmi důležitá část mé práce. Nabídku zasílám všem mým klientům, ať už těm, na které se nedostalo při minulých prodejích, tak klientům, kteří mě oslovili s pomocí najít ideální nemovitost. Často se stalo, že jsem našel kupce právě z této databáze.

8) Příprava na cílené marketingové kampaně

Mám připravený osvědčený postup, který skvěle funguje. Připravuji několik reklamních příspěvků, které osloví celou lokalitu. Facebook, Google, Seznam. To jsou 3 servery, na které se zaměřuji. Vše po důkladné analýze klíčových slov. Mám tak jistotu, že pokud někdo shání podobnou nemovitost, tak si ho najdeme.

9) Lokální prezentace v okolí

Po vzájemné dohodě mohu realizovat roznos letáků a inzerci v novinách. Na nemovitost umístím také reklamní banner s informací, že je nemovitost na prodej. Nepodceňuji žádnou část propagace, třeba si najdeme zájemce právě z řad náhodných kolemjdoucích.

10) Organizace prohlídek

Většinou mám od nemovitosti klíče a vždy informuji majitele o tom, kdy se v nemovitosti budu pohybovat. Prohlídky domlouvám po sobě, aby se zájemci viděli.

11) Podpis rezervační dohody

Máme kupce! Sepisujeme rezervační dohodu, zájemce skládá zálohu a během domluvené lhůty si řeší financování. Důležité je, že dohoda je závazná, takže Vás nikdo nebude zdržovat, pokud to nemyslí vážně.

12) Příprava smluvních podkladů naším právním oddělením

Na katastru nemovitostí vyzvednu všechny potřebné dokumenty, nabývací tituly, list vlastnictví a případně další podklady, které budou potřeba. Zadám požadavek na vypracování kupní smlouvy, která bude přímo šitá na míru Vaší nemovitosti a bude sepsána tak, abyste byli maximálně chráněni.

13) Zajištění advokátní úschovy

Zařídím také vypracování smlouvy o advokátní úschově u renomované advokátní kanceláře, kde spolupracuji s odborníky na realitní právo. Tuto část obchodu považuji za vůbec nejdůležitější.

14) Objednání průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)

Spolupracuji s několika společnostmi, které vypracování štítku řeší, aby byly splněny všechny zákonné náležitosti. Na majitele nemovitostí začínají chodit kontroly a po nesplnění jim hrozí pokuta až 100.000,- Kč. PENB se musí předat nejpozději k podpisu kupní smlouvy, ideálně však už při začátku inzerce.

15) Podpis smluv

Všechny smlouvy důkladně probereme a vysvětlíme. Samotný podpis smluv řeším přímo v advokátní kanceláři. Pan advokát ještě jednou vše vysvětlí, ověří podpisy a vy se seznámíte s osobou, která Vám bude uschovávat prostředky během přepisu na katastru nemovitostí.

16) Podání smluv na katastr nemovitostí

Po podpisu smluv čekáme na přijetí celé kupní ceny. O připsání bude všechny zúčastněné strany informovat advokát, součástí přílohy bude i výpis z účtu. Poté vezu kupní smlouvy na katastr, kde uhradím kolek za podání.

17) Konec lhůty – uvolnění peněz z advokátní úschovy

Po podání smluv nám běží zákonná lhůta 20 dní, kdy katastr nemůže nemovitost přepsat na nového majitele. Vše hlídám a po zapsání zajistím aktuální list vlastnictví, který předám advokátní kanceláři, a ta uvolňuje peníze na předem domluvený účet.

18) Předání nemovitosti

Po přepisu na katastru řešíme předání klíčů a veškerých náležitostí s tím spojených. Opíšeme stavy měřičů energií do předávacího protokolu.

19) Přepis energií

Často se jedná o nejhorší část celého obchodu, která stojí spoustu nervů. Ukončení smlouvy za Vás mohu zařídit na základě plné moci a vy budete mít vše bez starostí.

20) Odhlášení nemovitosti na Finančním úřadě

Závěrečný krok. Musíte dát na vědomí finančnímu úřadu, že jste prodali nemovitost, abyste už dále neplatili daň z nemovitosti. Po přepisu nemovitosti má kupující 3 měsíce na podání a úhradu daně z nabytí. Je důležité dodat, že za to jako prodávající nijak neručíte.

Pokud uvažujete nad prodejem nemovitosti nebo se chcete jen poradit, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Výše zmíněné body jsem sepsal velmi stručně. Po osobním setkání vše upravíme a nastavíme na míru Vaší nemovitosti, abyste byli maximálně spokojeni.

 

S ohledem na přibývající dotazy bych Vám chtěl přiblížit současnou situaci na trhu s nemovitostmi. Po oznámení karantény není pro občany ČR možné řešit prodej nemovitosti, provádět prohlídky a věci s tím spojené. Někdo ale nemovitost přesto prodat potřebuje. Jak na to? Je třeba si včas uvědomit, že zdraví je na prvním místě. Proto všechny potřebné náležitosti prodeje nyní řeším online. Situace je taková, jaká je, ale buďte v klidu, vše za Vás zařídím. Sepsal jsem nejčastější otázky klientů.

 

Je vůbec možné za současné situace prodat nemovitost?

Ano, ale s výraznými omezeními, které se musí respektovat. Realitní život se nezastavil, je však potřeba hledat cesty, jak neporušovat nařízení vlády a snižovat riziko šíření nákazy.

Jak bude probíhat naše první setkání?

Nemusíme se potkat osobně, jednání můžeme vést online. Celý proces přizpůsobíme vaším přáním a potřebám. Schůzky teď řeším po telefonu, příp. video hovorem pomocí mobilních aplikací nebo přes Skype.

Jak budete provádět prohlídky?

Osobní prohlídky jsou v současné chvíli zakázané. Úplně jiný rozměr tak dostává prezentace, kterou připravuji pro každý obchod. Ať už se jedná o video prohlídku, letecké záběry okolí z dronu a hlavně virtuální prohlídku. Kupující se projde po jednotlivých pokojích, nasaje atmosféru, obhlédne sousedství a jasně ukáže přednosti daného prostoru. A to vše online, bez osobní návštěvy, z pohodlí domova a bez rizika ani jedné ze zúčastněných stran.

Jak úspěšně dokončit celý obchod?

Zařídím vypracování kompletní smluvní dokumentace, včetně kupní smlouvy, návrhu na vklad, smlouvy o advokátní úschově, jednání s úřady atd. Finální verze si odsouhlasíme po e-mailu. Všechny úřady a advokátní kanceláře fungují s výrazným omezením, především online a po telefonu. Všechny zmíněné věci pro Vás zařídím.

Pokud si za současné situace nevíte rady s prodejem nemovitosti, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Celou věc můžeme řešit po telefonu nebo pomocí online nástrojů, abyste byli maximálně chráněni. Tímto způsobem jsem řešil už mnoho obchodů a proto mě neváhejte kontaktovat.

 

Prodáváte nemovitost, máte svého zájemce a potřebuje připravit kupní smlouvu? Nevíte, jaké jsou základní náležitosti, které musí obsahovat, aby bez problému prošla katastrem nemovitostí? Sepsal jsem pro Vás stručný popis.

V první řadě rozhodně doporučuji nechat smlouvy vypracovat u právníka. Nespoléhejte na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva musí být šitá na míru danému listu vlastnictví a jejímu případnému omezení vlastnických práv.

Špatně napsaná smlouva pro Vás může znamenat několik ztracených týdnů a zbytečných poplatků. Katastr nemovitostí bývá nemilosrdný a smlouvy bez potřebných náležitostí zamítne a celé řízení může začít znovu.

V případě financování nemovitosti hypotečním úvěrem to může být velký problém, vzhledem k dodržení časových lhůt pro čerpání a dokončení obchodu. Díky tomu tak můžete ztratit zájemce na svoji nemovitost.

Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti:

• Identifikace prodávajícího a kupujícího, údaje musí být aktuální
• Identifikace prodávané nemovitosti, podle úředníků se v tomto bodě chybuje nejčastěji, ať už se jedná o chybně uvedené podíly, špatné názvy katastrálního území atd.
• Kupní cena – jde o zásadní údaj. Musí být přesně specifikováno, jak budou prostředky hrazeny a v jakém časovém období. Doporučuji využít úschovy, ať už u notáře, advokáta nebo v bance
• Předání nemovitosti – musí být uveden termín předání a případné sankce. Pokud se nemovitost nepředá v řádném stavu a domluveném čase
• Projev vůle prodávající strany převést úplatně své vlastnické právo k předmětu prodeje
• Prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena dluhy, břemeny a dalšími omezeními
• Podání smluv na katastr nemovitostí – ve smlouvě musí být specifikováno kdo zařídí podání smluv. Doporučuji nechat uloženo u schovatele finančních prostředků, popř. u zprostředkovatele. Může se snadno stát, že kupující podá smlouvy na katastr dříve, než budou všechny finance v úschově. Nebudete tedy mít peníze, ani nemovitost.
• Ověřené podpisy – smlouva, která bude podána na katastr nemovitostí musí být ověřena

Stručně řečeno, co je psáno, to je dáno. Ve smlouvě musí být sepsáno vše podstatné. Smlouva se také komplikuje předkupním právem, které se musí řešit.

U každého obchodu řeším smlouvy u advokáta, který je odborník na realitní právo a poskytne i úschovu finančních prostředků. Velmi důležitá je také právní konzultace během celého obchodu. Pokud jste našli kupujícího, tak vše další vyřídím za Vás (smluvní dokumentaci, podpisy, katastr atd.). Pokud potřebujete poradit, jsem Vám k dispozici.