Category

Právo

advokatni uschova financi kupni ceny

ÚSCHOVA FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI – JAKOU INSTITUCI ZVOLIT?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Úschova kupní ceny je při prodeji nemovitosti jednou z nejdůležitějších věcí a dává nám jistotu, že během realitního obchodu budou finance v bezpečí u neutrální strany, která je uvolní po splnění dohodnutých podmínek. Prodávající je chráněn před situací, kdy na katastru nemovitostí dojde ke změně vlastnického práva ve prospěch kupujícího, který mu poté odmítl zaplatit. Nejprve se tedy uloží do úschovy celá kupní cena, poté se podá návrh na vklad kupních smluv a teprve až po předložení nového listu vlastnictví se peníze z úschovy uvolní. Existuje několik možností úschovy, která z nich je ta nejlepší? Připravil jsem pro Vás krátký popis institucí, které tuto službu poskytují.

Advokátní úschova

Jedná se o nejčastější typ úschovy, která se v praxi využívá. Advokát splnil podmínky stanovené zákonem a je pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu. Zásadní význam má to, že se nejedná o osobní účet advokáta. Každý realitní obchod má svůj samostatný účet, takže na něm nejsou prostředky nikoho jiného. Z mého pohledu se jedná o nejtransparentnější, nejbezpečnější a cenově nejdostupnější možnost úschovy. Ceny si stanovují advokátní kanceláře a většinou je to dle dohody.

Notářská úschova

Notářská úschova je v mnoha věcech velmi podobná té advokátní. Úschovu poskytuje notář, který je členem Notářské komory České republiky. Odpovědnost za poskytnuté služby jsou jako u advokáta. Nevýhodou je vysoká odměna notáře, která se musí řídit vyhláškou ministerstva a nelze se domluvit jinak.

Z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1,2 %,

z přebývající částky až do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0,6 %,

z přebývající částky až do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,4 %,

z přebývající částky až do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,2 %.

 Bankovní úschova

Realizuje se pomocí jistotních a vázaných účtů. Některé banky tuto službu poskytují pouze v tom případě, když na danou nemovitost poskytují hypoteční úvěr. Výhodou je zázemí a důvěryhodnost jednotlivých bank. Na druhou stranu případné úpravy smlouvy jsou velmi komplikované a zdlouhavé. Jsou postaveny tak, aby vyhovovaly bankám, a někdy obsahují doslova nebezpečná ujednání, která klienta nechrání. V případě nutnosti spojit se s odpovědnou osobou je často velmi obtížný úkol. Cenu úschovy kupní ceny si určuje každá banka sama, záleží na výši částky.

Úschova u realitní kanceláře

Některé „realitky“ ještě úschovu ve své kanceláři nabízí. Nicméně tento zastaralý trend z trhu vymizí po prosazení nového realitního zákona, kde se tato forma úschovy zakazuje, pokud si o ni klient sám nepožádá. Tuto formu úschovy důrazně nedoporučuji. Realitní kanceláře nejsou žádným způsobem regulovány, nemusí být pojištěny pro případ vzniklé škody a prostředky mnohdy přijímají na svůj obchodní účet. Setkal jsem se také s tím, že na realitního makléře nebo realitní kancelář, která spravovala účet byla uvalena exekuce a klienti tak přišli o svoje peníze.

Ušetřete svoje nervy, peníze, věnujte svůj čas rodině a raději svěřte všechna úskalí prodeje prověřenému realitnímu makléři. Dlouhodobě řeším smlouvy s advokátní kanceláří, kde spolupracuji se specialisty na realitní právo. Rozhodně úschovu kupní ceny neberte na lehkou váhu. Je také velmi důležité, aby smlouva o úschově kupní ceny korespondovala se smlouvou kupní. Pokud budete mít nějaké dotazy, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

 

kalkulacka a pero realitniho maklere

KDY PLATÍME DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují však výjimky, kdy jste od této daně osvobozeni. Dávejte si pozor na záměnu daní. Mluvíme o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. V jakém případě jste tedy od této daně osvobozeni?

1) Nemovitost vlastníte déle než 5 let

Pozor, pro podnikatele platí, že po celou dobu trvání této lhůty nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

2) V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky

V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.

3) Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby

Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Dávejte si ale pozor na termíny. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.

4) Dědictví

Nabytí nemovitosti touto formou je vždy od této daně osvobozeno. Není podstatné, jestli se dědí v přímé nebo nepřímé linii.

5) Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví

Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.

Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek, musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do konce března následujícího roku po prodeji.

Příklad:

V roce 2019 jste koupili byt za 1,000,000,- Kč a o rok později jste se rozhodli pro výhodný prodej za částku 1,500.000,- Kč.

Pokud rozdíl z těchto částek nepoužijete na nákup nové nemovitosti, popř. rekonstrukci, tak musíte příjem zdanit.

Tím nám vznikl příjem ve výši 500.000,- Kč. Z této částky musíte uhradit daň ve výši 15%.

Základ pro výpočet daně si můžete snížit, např. uznatelnými náklady na rekonstrukci, opravu, poplatek realitní kanceláři a jakýkoli výdaj spojený se zhodnocením nemovitosti. Vše se ale musí řádně doložit. Rekonstrukce vlastními silami bohužel uznatelná není.

Každý případ je jiný, vždy se musí podrobně analyzovat a posoudit. Pokud si nevíte rady, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. 

 

pocitac realitniho maklere

KDY JE POTŘEBA PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Řešíte prodej nemovitosti? Drtivá většina majitelů, kteří prodávají nemovitost na vlastní pěst, zapomínají na zákonné povinnosti, které musí splnit. Jednou z nich je předložení průkazu energetické náročnosti budovy, velmi často uváděnou pod zkratkou PENB. Stupnice energetické náročnosti je od písmene A až po nejhorší G. Za nepředání dokumentů straně kupující hrozí prodávajícímu tučná pokuta od energetické inspekce, která může dosáhnout až 100.000,- Kč. Dokonce může až po dobu 5 let zneplatnit smlouvu. Průkaz nelze vyhotovit zpětně, musí být předán nejpozději ke dni podpisu kupní smlouvy. Pojďme se podívat, kdy je průkaz potřeba a jaké existují výjimky.

Kdy musí být PENB zpracován?

  • Při prodeji nemovitosti
  • Při pronájmu nemovitosti
  • Pro novou budovu
  • Po rekonstrukci nemovitosti, kdy se změní více než 25% celkové plochy obálky budovy

Výjimky, kdy PENB být nemusí:

  • Stavby pro rodinnou rekreaci (rekreační objekty, chaty, chalupy), kde je spotřeba energie nižší než 25% celkové spotřeby během celého roku
  • Budovy postavené před rokem 1947, kde neproběhla rozsáhlá rekonstrukce
  • Objekty, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m²
  • Budovy, které jsou vedené jako kulturní památka, popř. se nacházejí v památkové zóně
  • Průmyslové a výrobní provozy s omezenou spotřebou energie

Jak je to při prodeji bytu?

Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví se PENB předkládat nemusí, ale při prodeji bytu v osobním vlastnictví se dokládá PENB pro celou budovu. K dispozici je mají členové výboru SVJ.

Existují další výjimky a proměnné, které rozhodují. Nejlepší volbou je podrobná konzultace na každý případ zvlášť. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti, který splňuje všechny zákonné náležitosti je finančně náročný. Moji klienti však takové starosti nemají. Zařídím všechny dokumenty, které jsou pro vypracování potřeba, předám je specialistovi a uhradím platbu.

 

Pocitac realitniho maklere

ČERNÉ STAVBY, HRANICE POZEMKŮ A JEJICH LEGALIZACE

By | Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Na každé druhé nově nabrané zakázce na prodej do své nabídky se setkávám s černou stavbou, špatným zakreslením domu, kde neodpovídá skutečný stav vedený na katastru nemovitostí a stavebním úřadě. V neposlední řadě jde o hranice pozemků, které po digitalizaci také neodpovídají. Velký problém nastává, když je na hranici pozemku stavba, která je částí na cizím pozemku. Pokud se soused nebude chtít domluvit, tak nastává velká komplikace a řešení v nedohlednu. Může se stát, že na takovém problému ztroskotá celý obchod. Doporučuji vše vyřešit před nabízením nemovitosti, zájemce může podobná nesrovnalost odradit.

Jak zjistit, že Vaše nemovitost, popř. hranice pozemků nesedí? Nejrychlejší možnost je na www.cuzk.cz, kde v náhledu do katastrální mapy + ortofoto zjistíte přesné zakreslení a zda vše je tak, jak má být. Další možností je návštěva přímo na katastrálním úřadě a následná konzultace.

Nyní Vám shrnu pár základních termínů.

Co je vlastně černá stavba?

Jedná se o nepovolenou stavbu, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem a není vedena v datech katastru nemovitostí. Případné řízení týkající se černé stavby spadá plně do kompetence příslušného stavebního úřadu v daném místě.

Je možno černou stavbu dodatečně povolit? Ano, musí se splnit zákonné podmínky, nesmí být v rozporu s územním plánem a předpisy. Katastrální úřady mají za úkol tyto stavby vyhledávat a dávat podnět na stavební úřad.

Jaká je cesta k legalizaci? V první řadě si tedy zjistíme, zda na příslušném stavebním úřadě není potřebná dokumentace. Pokud k objektu žádné podklady nejsou, tak je potřeba vyhotovit kompletní projektovou dokumentaci. Dále zažádat o povolení a oslovit geodeta, kvůli zaměření skutečného stavu a nechat vyhotovit geometrický plán, se kterým budou souhlasit i sousedé okolních nemovitostí a pozemků. Stavební úřad bude také požadovat pasport stavby, jehož součástí je půdorys a řez objektu, pohledy všech světových stran, technická zpráva, situace na podkladě katastrální mapy, příp. návrh na opravu chyby v katastrálním operátu a další podklady. Celou dokumentaci a změny musí stavební úřad odsouhlasit. Nejdůležitější krok je poté podat údaje na katastr nemovitostí.

Nezapsané mohou být pouze drobné stavby. Nejčastěji se jedná o stavbu, která má jedno nadzemní podlaží, pokud však její zastavěná plocha nepřestahuje 16 m², výšku 4,5 m² a plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.

Co naopak není drobnou stavbou? Např. garáž, dále také sklady hořlavin, nebezpečných odpadů, stavby pro civilní obranu, požární ochranu apod.

V případě legalizace hranic pozemků se musí znovu zaměřit stav, se kterým budou souhlasit všechny zúčastněné strany, které s pozemkem sousedí. Dokumenty se musí zpracovat a stavební úřad musí dát souhlas s dělením pozemků. Poté se znovu všechny dokumenty podávají na katastr nemovitostí.

Vše jsem shrnul velmi stručně, celý proces je velmi náročný. Pokud řešíte prodej nemovitosti a máte na pozemku černé stavby, tak je doporučuji řešit s předstihem, než vše zjistí např. bankovní odhadce strany kupující, že nemovitost není kvůli tomuto problému vhodná pro zástavu. Můžete tak lehce přijít o zájemce, protože celý proces zabere nějaký čas, zpravidla 3-6 měsíců. Umím tyto problémy řešit, rád Vám pomohu.

 

pracovni stul realitniho maklere

PŘEDKUPNÍ PRÁVO

By | Právo

Od 1.1.2018 se vrátila možnost předkupního práva pro ostatní spoluvlastníky nemovitostí. Při prodeji nemovitosti, která má více majitelů, je důležité brát v potaz několik faktorů.

Příklad: Prodáváte svůj podíl 2/3 orné půdy, máte kupce za 300.000,- Kč. Zbylou 1/3 vlastní jiný majitel. Předtím ale než někomu svůj podíl prodáte, je nutné jej spoluvlastníkovi nabídnout, aby měl možnost předkupní právo uplatnit. Spoluvlastník má 3 měsíce na to, aby se vyjádřil. Předkupního práva se může vzdát dříve a to písemnou formou.

Velmi důležitá je také ta věc, že pokud se změní kupní cena, je nutné toto kolečko absolvovat znovu. V okamžiku, kdy se rozhodnete předkupní právo neřešit, tak pozor, spoluvlastník má 3 roky na to, aby své právo uplatnil a stávající majitel mu podíl prodal za tu cenu, za kterou dříve koupil. Jak je to s katastrálním úřadem? Listina o předkupním právu se dokládat nemusí, katastr toto neřeší.

Další důležité věci, které se týkají předkupního práva:

Osoba blízká – na tento případ pamatuje občanský zákoník a zde předkupní právo neplatí. Do této skupiny můžeme zařadit přímé příbuzné, sourozence, manžela nebo i partnera. Vyhnout se předkupnímu právu nelze, platí pro všechny typy převodů, ať už úplatné či neúplatné. V okamžiku kdy spoluvlastník využije svého předkupního práva při bezúplatném převodu, nevychází se z kupní ceny, ale z ceny obvyklé.

Novela značně zkomplikovala prodej bytu, ke kterému patří podíl na společných částech domu, ať už se jedná o garáž nebo další prostory. Majitel, který bude prodávat byt s garáží, potřebuje od každého spoluvlastníka písemnou odpověď. V developerských projektech se může jednat až o stovky majitelů. Celé procesy prodejů se značně prodlužují.

Pokud řešíte nějaký problém ohledně předkupního práva, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

Martin Slavík | realitní makléř

 

Skryté vady nemovitosti

SKRYTÉ VADY

By | Právo

Úprava občanského zákoníku výrazně chrání práva kupujícího, aby měl od prodávajícího co nejvíce informací o stavu nemovitosti. Při prodeji nemovitosti je důležité žádný problém nezamlčet a o všem zájemce informovat. Pokud se však prodávající rozhodne nějaké skutečnosti zamlčet, kupující má právo se domáhat svých práv až 5 let.

Podle zkušeností jsou soudy spíše na straně kupujícího, který si je často vědom velké podpory v zákoně. Záleží na tom, zda je vada skrytá nebo zjevná. Musí se také prokazovat, že vada byla již při předání nemovitosti. Je velmi důležité všechny skutečnosti zaznamenat do kupní smlouvy a poté do předávacího protokolu. Současná situace na trhu velmi nahrává neuváženému jednání. Kupující jsou často pod tlakem velkého počtu zájemců na jejich vytipovanou nemovitost.

Doporučujeme si na prohlídku nemovitosti vzít odborníka, který dokáže na základě svých zkušeností skryté vady odhalit. Seznámení s právním a technickým stavem je naprosto zásadní. Pro obě zúčastněné strany je určitě lepší, když se na problém přijde ještě před uzavřením smlouvy.

Nejčastějšími závadami jsou u bytových jednotek v panelovém domě, kde se především jedná o přenosy hovorů z ostatních bytů, hluk výtahu, výpary z instalačních šachet. Tento problém lze odstranit rekonstrukcí bytového jádra a osazením revizních dvířek opatřené vzduchotěsným krytem.

Další častou vadou je problém s tepelně izolační vložkou budovy, jedná se o nezateplené a částečně zateplené domy. Dále vady v okolí oken, v bytech pod střechou a místech u balkonů. U starších objektů je nejčastější problém nadměrná vlhkost a nedostatečně řešená izolace.

Pokud se neorientujete ve stavebnictví nebo nemáte takovéto vzdělání a prodáváte jednu, maximálně dvě nemovitosti za život jako běžný smrtelník. Doporučuji, aby jste svěřili prodej své nemovitosti do rukou odborníka, který se o vše postará a budete právně chráněni. Já prodávám 4 nemovitosti měsíčně a jsem pro Vás k dispozici.

Martin Slavík | realitní makléř

 

Martin Slavík | Realitní specialista

Online odhad

tržní ceny nemovitosti

realitní makléř Martin Slavík

6 let   prodávám nemovitosti

250+  jsem jich zobchodoval

Martin Slavík | 604 505 514 | martin.slavik@hmct.cz

Ukončení popup